서울 부동산 시장 중저가 쏠림

세제개편 이후 6억 이하 25%
6억~9억 이하는 28%에 달해
고가 아파트 거래 비중은 감소
강남3구 매물 두 달 새 21%↑
매매가는 전주 대비 하락 추세

정부의 8·3세제개편안 발표 이후 서울에서 거래된 아파트의 절반 이상이 9억원 이하인 것으로 나타났다. 생애최초 주택구입자금 등 저리의 정책대출을 활용할 수 있는 가격대인 6억원 이하 거래 비중도 크게 늘었다. 강남3구(강남·서초·송파구) 등 초고가 아파트를 겨냥한 세제개편안에 고강도 대출 규제까지 겹치면서 고가주택 거래는 상대적으로 저조한 모습이다. 전월세 가격 상승과 매물 부족으로 주거비 부담이 커진 무주택 실수요자들은 자금 조달 부담이 작은 저가 아파트 매수로 눈을 돌리고 있다.

5일 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 매매 거래자료를 분석한 결과 8·3 세제개편안이 발표된 8월 이후 계약된 서울 아파트 중 15억원 이하 거래 비중은 약 79%(계약 해제, 공공기관 매수 건 제외)를 차지했다. 15억원 이하 거래 비중은 지난해 10·15대책 전 10개월(2024년 12월∼2025년 9월) 동안 평균 73.3%를 보이다 올해 7월까지 10개월간(2025년 10월∼올해 7월)은 76.8%로 증가했다. 사진은 서울 은평구 한 부동산 중개업소에 붙은 매물 모습. 연합뉴스

5일 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 매매 거래를 분석한 결과, 8·3세제개편안 발표 이후 계약된 아파트 중 9억원 이하 비중은 52.6%로 전체 거래의 절반을 넘어섰다. 지난해 10·15대책 이전인 2024년 12월부터 지난해 9월까지 9억원 이하 거래(40.2%)보다 12.4%포인트나 늘었다. 신혼가구 정책대출 주택가격 요건에 해당하는 6억원 이하 거래 비중은 10·15대책 전 17.0%에서 대책 이후 올해 7월까지 20.5%, 8·3세제개편안 발표 이후 25.0%로 높아졌다. 관악구 신림동 공인중개사 A씨는 “전월세 물건이 줄고 가격도 오르면서 신혼부부 등 젊은 층이 전월세 대신 매수로 돌아서는 경우가 있다”며 “전세를 알아보다 가격 차이가 크지 않다고 보고 매수를 문의하는 젊은 실수요자들도 있다”고 말했다.

강력한 대출 규제도 중저가 주택의 거래 비중을 높이는 요인으로 꼽힌다. 주택담보대출 한도는 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억원 초과∼25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 가격이 높을수록 급감한다.

가격이 낮았던 지역에서는 매도자 기대가격이 높아지고 있다. 노원구 상계주공3단지는 최근 전용면적 73.94㎡ 매물이 12억∼13억원에 나와 있다. 상계동 공인중개업소 대표 B씨는 “이 일대 가격이 전반적으로 많이 올랐다”며 “13억원에 나온 매물은 현재 시세보다 조금 높은 가격”이라고 말했다.

9억원 초과∼15억원 이하 거래 비중은 10·15대책 이전 33.1%에서 대책 이후 올해 7월까지 30.4%, 8·3세제개편안 발표 이후에는 26.3%로 낮아졌다. 15억원 초과∼25억원 이하도 같은 기간 18.4%에서 16%, 15.3%로 감소했다. 25억원 초과 거래 비중 역시 8.3%에서 7.2%, 5.8%로 줄었다. 시세 9억∼15억원만 해도 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 3억6000만∼6억원의 대출을 받더라도 대출액보다 많은 5억4000만∼9억원 이상의 자기 자금이 필요한 것과 무관치 않아 보인다.

강남권 매물은 늘고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 강남3구 아파트 매매 매물이 2만6829건으로 8·3세제개편안 발표 당시 2만2182건보다 20.9% 증가했다. 강남권 초고가 단지를 중심으로 전고점 대비 10억∼20억원 이상 싼 급매물이 늘고 있지만 세제개편안 불확실성, 보유세 부담 등으로 매수자 관망세가 이어지면서 아파트 가격은 하락세다. 한국부동산원 9월 넷째 주(28일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.09% 올랐지만 강남구는 0.56%, 서초구는 0.33%, 송파구는 0.19% 떨어졌다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “가격이 비싼 지역에서는 일부 조정과 숨 고르기가 나타나는 반면 중저가 지역은 강세를 보이고 있다”며 “강남3구의 조정과 중저가 지역의 상승세가 서로 상쇄되는 상황”이라고 말했다.

신진영 기자 [e-mail]