한은 ‘금융안정 보고서’ 분석… 보유세 개편에 고가주택 매물 늘고 외곽 중·저가 매수 쏠려

지난 20일 서울 시내 한 부동산 중개업소에 전세 매물이 붙어 있다. 뉴시스

정부의 8월 부동산 대책 발표 이후 서울 주택시장에서 뚜렷한 ‘양극화 디커플링’(탈동조화) 현상이 나타나고 있다. 보유세와 양도세 강화의 직격탄을 맞은 강남권 고가주택은 매물이 쌓이며 하락세로 돌아선 반면, 세 부담이 덜한 서울 외곽 중·저가 아파트에는 매수세가 몰려 가파른 오름세를 지속하는 모양새다.

한국은행은 22일 오전 10시쯤 발표한 ‘금융안정 상황’ 보고서를 통해 “(부동산) 보유세·양도세제 개편으로 공시가격 수준에 따라 세부담 증가폭이 차등화되면서 시장의 반응이 주택가격별로 다르게 나타났다”라고 밝혔다.

◆ 강남 3구 꺾이고 외곽은 3%대 급등

정부가 지난 7월 대토론회에 이어 8월 안정 대책을 내놓은 이후, 고가주택 밀집 지역은 가격 조정 국면에 진입했다. 지난 7월 27일 대비 이달 14일까지 아파트 매매가 변동률을 살펴보면 강남구는 1.28%, 서초구는 0.94%, 송파구는 0.34% 각각 하락했다. 과세 부담이 커진 다주택자와 고가 1주택자들이 매물을 내놓은 영향으로 풀이된다.

반면 상대적으로 가격 진입장벽이 낮은 지역은 풍선효과가 두드러졌다. 같은 기간 중랑구는 3.46% 치솟았으며 성북구(3.36%), 서대문구(3.15%), 강북구(2.92%) 등도 일제히 3% 안팎의 높은 상승률을 기록했다.

서울 아파트 전체 매물은 대책 발표 6주 경과 시점 기준 7만 호로 집계됐다. 이는 과거 주요 부동산 대책 발표 후 평균치(7만 호)와 동일한 수준이다. 주간 매매가격 상승률은 0.16%로 과거 평균(0.10%)을 다소 웃도는 것으로 파악됐다.

◆ 다주택자 매도 결심, 결국 ‘상승 기대치’가 가른다

한은은 실거주 요건 강화와 내년·내후년 다주택자 양도세 중과 한시 완화 조치가 기존 주택의 매도 공급을 늘리는 유인책이 될 것으로 전망했다. 신규 주택 공급까지 상당한 시간이 소요되는 만큼, 기존 매물이 얼마나 시장에 풀리는지가 집값 안정을 가를 분수령으로 꼽힌다.

관건은 ‘집값이 더 오를 것’이라는 시장의 기대심리다. 한은 분석에 따르면 향후 5년간 연평균 아파트 가격 상승률이 3.5%(수도권 기준) 수준으로 안정될 것으로 기대할 경우, 내년 중 집을 팔겠다고 나설 다주택 가구 비중은 19.8%로 추산됐다.

그러나 기대 상승률이 최근 서울 아파트 상승세인 8.2% 수준까지 치솟을 경우, 매도 유인을 갖는 가구 비중은 8.9%로 급감하는 것으로 나타났다. 추가 상승에 대한 확신이 크면 세제 혜택이 주어지더라도 매물을 거둬들이고 버티기에 들어갈 수 있다는 의미다.

◆ 가계대출 총량 관리·선별적 PF 공급 요구

가계부채와 금융 건전성 지표는 표면적으로 둔화세를 보이고 있다. 8월 들어 금융기관들의 가계대출 취급액이 총량한도에 도달하면서 대출 증가세는 일시적으로 주춤해졌다. 그러나 서울 외곽과 경기 일부 지역의 집값 강세가 이어지고 있어, 가계대출 총량 목표가 상향될 경우 대출 증가세가 다시 불붙을 수 있다는 경고가 나온다.

올해 2분기 말 기준 부동산금융 익스포저 잠정치는 4307조 7000억 원 규모다. 부동산 관련 대출이 2792조 5000억 원, 보증 1114조 7000억 원, 금융투자상품 400조 5000억 원으로 집계됐다. 명목 국내총생산(GDP) 대비 부동산 대출 비율은 94.4%로 전년 말 대비 8.4%포인트 하락하며 2024년 정점 이후 안정화 추세를 보였다.

한은은 수도권 주택시장 불안을 완화하기 위해 정부가 거시건전성 규제를 강화하고 기대심리 관리에 정책 우선순위를 둬야 한다고 지적했다. 아울러 대규모 주택공급 과정에서 금융 부실 위험이 재확산하지 않도록 생산성과 사업성에 기반한 엄격한 자금공급 원칙을 견지해야 한다고 덧붙였다.

양다훈 기자 [e-mail]