15억 초과 대출·LTV 50% 일원화에도… 은행권 ‘시큰둥’

12월 1일부터 규제 완화 시행

은행업 감독규정 개정 고시 불구
고금리·DSR 규제는 여전한 상황
실제 가계대출 확대 부정적 전망
금리 인상에 대출 수요도 제한적
주담대 잔액 증가폭 둔화 계속될 듯

다음달 1일부터 부동산 대출 규제가 완화되지만 시중은행들은 시큰둥한 분위기다. 부동산 시장이 얼어붙은 데다 고금리와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등이 여전한 상황에서 은행권은 이번 대출 규제 정상화 시행이 주택담보대출 등 가계대출 확대에 큰 영향을 주지 못할 것이라고 보고 있다.

27일 금융위원회에 따르면 다음달 1일부터 규제지역 내 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)의 주담대비율(LTV)이 50%로 일원화되고, 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트 주담대도 허용된다. 이러한 내용을 담은 개정 은행업 감독규정에 따라 서민·실수요자에 대한 주택대출 한도도 4억원에서 6억원으로 상향 조정된다.

사진=연합뉴스

은행권은 일단 시행일에 맞춰 전산시스템 변경과 매뉴얼 개정 등 관련 준비를 해나가고 있다. 다만 영업점에 특별 영업 지침을 내려보내거나 공격적인 마케팅 계획을 수립한 곳은 없는 것으로 알려졌다. 부동산 시장 침체 분위기 속에서 이번 대출 규제 정상화가 실제 대출 확대로 이어지지는 않을 것이란 판단이다.

실제로 부동산 하락세가 더 심화하고 있다는 민간 조사 결과도 나왔다. KB국민은행의 주택가격 동향 조사에 따르면, 이달 전국 주택 평균 매매가는 전월 대비 1.10% 하락했다. 지난달(-0.55%)과 비교해 낙폭이 2배 수준으로 커진 것이다.

특히 한국은행의 기준금리 인상이 계속되면서 시장금리가 치솟고 있어 대출 수요 자체에 큰 변화가 없을 것으로 관측된다. 지난 18일 현재 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리)의 주담대 변동금리(신규 취급액 코픽스 연동)는 연 5.280∼7.805% 수준이다. 신용대출 금리(1등급·1년, 연 6.218∼7.770%) 역시 8%대에 바짝 다가섰고, 주담대 혼합형(고정) 금리(연 5.200∼7.117%)와 전세자금대출(주택금융공사보증·2년 만기) 금리(5.230∼7.570%) 상단도 7%를 훌쩍 넘었다.

급격한 금리 인상 여파로 대출 이자 부담이 커지면서 저가 아파트 거래 비중이 늘어났다는 통계도 나왔다. 국토교통부의 실거래가시스템에 따르면 지난 8월부터 이달 현재까지 서울 아파트 매매 2248건 중 6억원 이하 거래가 1120건(50.2%)으로 절반을 넘었다. 4∼7월 6억원 이하 거래 비중이 평균 35.7%였던 것과 비교하면 14.5%포인트 급증한 수치다. 다음달부터 15억원 초과 고가 아파트에 대한 주담대가 허용되면 고가 거래 비중이 늘어날 가능성은 있지만, 금리 부담에 큰 폭 증가하기는 쉽지 않아 보인다.

최근 금리 인상이 이어지는 가운데 은행들의 '이자 장사' 성적표로 통하는 예대금리차(대출 금리와 예금 금리의 차이)도 8년 만에 최대치까지 벌어졌다. 사진은 27일 서울의 한 은행에 붙어있는 대출 및 예금 관련 안내 현수막. 연합뉴스

규제 핵심인 DSR가 여전한 점도 주담대 확대에 걸림돌로 작용할 것으로 전망된다. 지난 7월부터 적용된 현행 DSR 규제(3단계)는 총대출액이 1억원을 넘으면 원칙적으로 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 않도록 하고 있다.

정부는 LTV 규제 등을 완화하는 것과 달리 DSR 규제는 당분간 유지할 방침이다. DSR 규제가 유지되는 이상 고소득자를 제외하면 LTV 등 다른 대출 규제 완화 효과는 제한적이다. 은행권 분석에 따르면 연봉이 5000만원인 무주택자가 14억원 아파트 구입 시 LTV 규제가 50%로 낮아져도 주담대 최대 한도(금리 4.8%·40년 원리금 균등 분할상환 가정 시 3억5500만원)는 기존보다 늘지 않는 것으로 나타났다. DSR 규제 한도(40%)를 이미 최대치로 적용받았기 때문에 LTV가 완화돼도 대출 한도에 영향을 받지 않는 것이다.

이에 따라 최근 주담대 잔액 증가 폭 둔화 양상은 당분간 계속될 것으로 관측된다. 한은의 ‘2022년 3분기 가계신용(잠정)’ 통계에 따르면 9월 말 기준 가계대출 잔액은 1756조8000억원으로 2분기 말보다 3000억원 줄었다. 가계대출 가운데 주담대(잔액 1007조9000억원)는 6조5000억원 늘었지만, 증가 폭은 2분기(8조7000억원)보다 감소했다.

유지혜·박세준 기자