침체의 핵심은 공급과잉
돈줄 풀고 공급도 조절해야

부동산시장이 왜 이 지경이 됐는가. 침체의 핵심은 주택 공급 과잉에 있다. 집값 거품을 잡겠다며 동탄, 김포 등 2기 신도시 등을 잇달아 발표하고 마구잡이 개발에 들어가면서 비롯됐다. 2기 신도시 등 전국 택지지구 162곳의 아파트 계획 물량은 232만가구로 1기 신도시의 8배에 이른다. 보금자리주택 확대 정책도 한몫했다. 주택이 넘쳐나는 데다 반값 아파트까지 쏟아져 집값이 더 떨어진다는데 누가 굳이 집을 사려 하겠는가.

몇 가지 사례를 보자. 경기 파주시 교하신도시내 한 아파트단지는 시세가 분양가보다 5000만∼1억원이 떨어졌다. 웃돈은커녕 마이너스 프리미엄이 붙은 것이다. 이달 입주예정인 경기 용인시 성복지구의 194㎡ 아파트와 인천 청라지구 180㎡ 아파트도 분양 당시 큰 인기를 끈 곳이지만 분양가보다 각각 9000만원 이상 떨어졌다. ‘깡통아파트’가 속출하고 있다.

임국현 논설위원

앞으로가 더 걱정이라고 한다. 아예 거래가 끊기다시피 하다 보니 어렵사리 새 집을 분양받은 사람들이 발을 동동 구르고 있다. 입주일은 닥쳤지만 거주 중인 집이 팔리지 않아 발이 묶인 경우가 4만가구나 된다. 집을 늘리기 위해 아파트를 분양받은 경우가 많은데, 입주예정 아파트와 거주 중인 주택 가격이 모두 급락하는 반면에 대출이자 부담은 갈수록 늘어나는 형국이다. 입주할 수도, 포기할 수도 없으니 이런 처지에 놓인 사람들의 심정이 어떠하겠는가.

그러나 집을 가진 사람과 가지지 않은 사람은 이 사태를 보는 시각이 완연히 달라보인다. 거품이 좀 빠지는 상황인데 뭐 그리 호들갑이냐는 시각이 적지 않다. 아직 내 집이 없는 사람들은 현재의 집값이 몹시 부담스러울 것이다. 그러니 더 떨어지기를 바라는 것은 당연하다. 소득 대비 집값이 너무 비싸다는 분석도 있다.

어차피 개인은 각기 이해가 다르기 때문에 그렇다 쳐도, 정부가 이를 어찌 보느냐가 관건이다. 정부 관료 사이에서도 의견이 갈린다. 현 상황을 심각하게 받아들이는 쪽이 있는가 하면, 지역적으로 주택 수급에 문제가 있지만 주택정책 기조를 바꿀 정도는 아니라는 견해도 있다. 이런 생각의 차이가 부동산대책 발표를 무기 연기시켰다.

권혁세 금융위원회 부위원장은 며칠 전 총부채상환비율(DTI) 규제와 관련해 “실수요자의 거래 활성화를 저해하는 부분을 완화하는 차원에서 부분적 보완이 있을 것”이라고 밝혔다. 지난달 22일 정부 부처 간 견해차로 부동산 활성화대책 발표가 연기된 후 나온 발언이다. 추후 대책 발표가 있더라도 별것이 없을 것이란 얘기다.

건설업계 사정은 어떤가. 6월 말 기준 미분양 아파트가 11만가구에 달한다. 정부는 2008년 이후 미분양 아파트 매입에 2조원을 투입한 데 이어 올해에도 3조원의 공적자금을 들여 사들이기로 했지만 미분양 정도가 좀처럼 줄지 않고 있다.

사정이 이렇다 보니 부실 건설사가 속출하고 있다. 주택을 공급하는 LH(한국토지주택공사)의 사정도 심각하다. 사업성이 떨어지는 대중영합 정책을 떠맡은 데다 부동산 침체가 겹쳐 부채가 110조원에 달해 하루 이자만 84억원이다. 건설사 부실은 저축은행 등 금융권 부실로 이어져 정부는 지난 6월 저축은행의 부실 PF(프로젝트 파이낸싱) 채권 매입에 공적자금 2조8000억원을 투입했다. 부작용이 전방위로 번지고 있다.

이명박 정부의 중심축이 ‘친서민·중소기업’으로 급선회했다. 그러다 보니 여론에 지나치게 민감해 보인다. ‘대기업 때리기’에서도 그런 분위기를 엿볼 수 있다. 부동산 대책을 논의하는 과정에서도 마찬가지다.

현 상황을 대수롭지 않게 본다면 대책을 논의할 필요도 없다. 그러나 더 이상 방치할 수 없다면 ‘대책다운 대책’을 내야 한다. DTI를 일부 보완하는 정도로는 안 된다. 돈이 없어서 집을 안 사는 게 아니다. 주택공급 정책을 전면 재조정해야 한다. 보금자리 주택도 성역일 수는 없다. 규모나 공급시기를 조절할 필요가 있다. 2기 신도시 개발도 축소하는 게 마땅하다. 정부가 LH의 부실이 감당키 어렵게 되자 국민 세금을 투입하는 방안을 검토 중이라는데 옳은 해법이 아니다. 부실 원인이 노무현 정부 이래 무분별한 개발이었음을 감안하면 처방은 간단하다. 포퓰리즘에 사로잡히면 답이 안 보이는 법이다.

임국현 논설위원