규제 여부·재건축 추진 속도에 시장 흐름 엇갈려

수도권 1기 신도시 아파트 시장에서 거래는 비규제지역을 중심으로 늘었지만, 집값은 규제지역에서 더 큰 폭으로 오른 것으로 나타났다. 대출 규제와 실거주 의무 등으로 매수세가 위축된 분당과 평촌에서도 재건축 기대감과 입지 선호가 맞물리며 가격 상승세가 이어진 것으로 분석된다.

9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난해 11월부터 올해 10월까지 수도권 1기 신도시 아파트 매매 거래량은 1만3808건으로 집계됐다. 직전 1년(2024년 11월∼2025년 10월) 1만2392건보다 11.4% 증가했다.

직방이 국토교통부 실거래가를 분석해 1기 신도시 거래량은 11.4% 늘었지만 규제를 받지 않는 산본(108.2%)·중동(83.8%)은 급증하고 규제지역 분당은 41.0% 감소한 차별화를 표현한 이미지. 인공지능(AI) 플랫폼 ‘세계온(SEGYE.On)’으로 생성

지역별로는 산본이 1532건에서 3190건으로 108.2% 늘어 증가율이 가장 높았다. 중동(83.8%)과 일산(34%)도 거래가 증가했다. 분당은 41%, 평촌은 2.5% 감소했다.

지역별 거래량 차이는 지난해 10·15 부동산 대책에 따른 규제 여부가 영향을 미친 것으로 보인다. 당시 분당과 평촌은 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶였지만, 산본과 중동, 일산은 규제를 피했다. 토지거래허가 대상 아파트는 원칙적으로 실거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 주택을 매입하는 ‘갭투자’가 제한된다. 산본은 지난해 12월 선도지구 2곳이 1기 신도시 중 처음으로 특별정비구역에 지정되면서 재건축 기대감도 거래 증가에 영향을 미친 것으로 보인다.

집값은 거래가 줄어든 분당과 평촌에서 더 크게 올랐다. 최근 1년간 3.3㎡당 아파트 매매가격 중위값은 분당이 5224만원에서 7081만원으로 35.5%, 평촌은 3386만원에서 4132만원으로 22% 상승했다. 산본과 중동은 각각 8.3%, 5.4% 오르는 데 그쳤고, 일산은 2% 하락했다.

재건축 선도지구와 일반 노후 아파트의 가격 흐름도 지역별로 달랐다. 산본 선도지구의 3.3㎡당 매매가격 중위값은 14.9% 올라 선도지구 외 1990년대 준공 단지(7.9%)의 두 배에 가까운 상승률을 기록했다. 중동도 선도지구가 9.6% 상승해 그 외 단지(5.1%)를 웃돌았다.

경기 성남 분당신도시. 연합

분당과 평촌은 다른 양상을 보였다. 분당 선도지구의 상승률은 29%였지만 그 외 단지는 37.7%에 달했다. 평촌도 선도지구가 7.5% 오르는 동안 그 외 단지는 23.4% 상승했다. 재건축 기대감이 선도지구 가격에 먼저 반영된 뒤 주변 노후 아파트로 상승세가 확산한 것으로 풀이된다.

선도지구 안에서도 사업 진행 단계에 따라 신고가 거래 비중이 달랐다. 중동에서 사업시행자 지정을 마친 은하마을은 거래의 32%가 신고가를 기록했다. 특별정비계획을 수립 중인 반달마을A에서는 신고가 거래가 없었다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “집값이 크게 오른 지역은 매입 비용과 대출 부담으로 거래 회복이 더딜 수 있다”며 “선도지구별 시공사 선정과 이주 일정이 구체화되면 사업 추진 속도와 예상 분담금이 매수 판단에 중요한 변수로 작용할 것”이라고 말했다.

신진영 기자 [e-mail]