서초구, 준공 5년 시한 앞두고 첫 행정 절차 착수
‘미실현 이익 과세’ 논란 속 도심 공급 절벽 우려 확산

지난달 28일 서울 서초구 반포센트레빌아스테리움(옛 반포현대) 아파트 모습. 뉴스1

서울 서초구가 강남권 재건축초과이익환수제(재초환) 1호 단지인 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움)에 총 179억 원 규모의 부담금 예정액을 통지했다.

그동안 실제 부과 사례가 없어 수면 아래에 머물던 재초환 부담금이 본격적으로 가시화하면서, 정비사업 현장의 혼란과 함께 수도권 주택 공급 위축 우려가 커지는 분위기이다.

◆ 5년 부과 시한 임박…50일간 이의신청 검토

9일 정비업계와 지방자치단체 등에 따르면 서초구는 이날 반포현대 재건축 조합에 총 179억 원 규모의 재초환 부담금 예정액을 공식 통보했다.

이번 조치는 최종 부담금을 확정 고지하기 전에 거치는 행정 절차이다. 서초구는 향후 50일 동안 조합 측의 이의신청을 접수해 검토한 뒤 실제 부과 여부와 최종 액수를 확정할 계획이다. 검토 결과에 따라 실제 고지 금액은 일부 조정될 가능성도 열려 있다.

서초구가 예정액 통지에 나선 것은 법정 부과 시한 때문이다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따르면 재초환 부담금은 준공일로부터 5년 이내에 부과해야 한다. 2021년 준공된 반포현대의 경우 법적 시한이 2026년 12월 30일쯤으로 다가옴에 따라 사전 절차를 시작한 것으로 풀이된다.

다만 국토교통부는 2024년 법 개정에 따른 특례 규정을 적용하면 2029년까지도 부과가 가능하다는 유권해석을 내놓은 바 있어 시한을 둘러싼 행정적 해석 차이는 남아있는 상태이다.

◆ 은마는 분담금 더해 9억 원 육박…원주민 자금난 직격탄

재초환은 시세 차익을 노린 부동산 투기를 억제하고 개발 이익을 환수해 주택 시장을 안정시킨다는 취지로 도입됐다. 그러나 아직 실현되지 않은 이득에 세금을 부과한다는 점과 향후 주택 매도시 양도소득세와 중복될 수 있다는 점에서 끊임없이 반발을 사 왔다.

특히 최근 가계대출 한도 축소 등 금융 규제가 강하게 유지되는 상황에서 거액의 세금은 조합원에게 직접적인 자금 압박으로 작용하고 있다.

강남구 대치동 은마아파트의 경우 조합원이 동일 면적에 입주하려면 최소 2억 3000만 원에서 4억 8000만 원의 공사비 추가 분담금을 내야 하는 처지이다. 여기에 최근 강남구로부터 4억 6000만 원 안팎의 재초환 예정액까지 통보받으면서, 기존 주민이 새 아파트에 들어가려면 최소 6억 원에서 최대 9억 원대의 현금을 동원해야 하는 상황에 놓였다.

◆ 전국 58개 단지 대기…도심 공급 절벽 현실화 경고

국토부에 따르면 2024년 말 기준 전국에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 정비사업장은 총 58곳이다. 조합원 1인당 평균 예상 부과액은 1억 300만 원 수준이다.

지역별로는 서울이 29곳으로 가장 많고, 경기 11곳, 대구 10곳, 부산·광주 각 2곳, 인천·대전·경남·제주 각 1곳 순이다. 사업성이 높은 서울의 경우 1인당 평균 예상 부과액이 1억 4700만 원에 이른다.

거액의 세금 부담이 현실로 다가오자 사업 지연과 공급 절벽을 우려하는 목소리가 높다. 서초구는 지난 5일 국토부에 재초환 폐지를 건의하는 공문과 주민 탄원서를 제출하며 전국 82개 조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대의 폐지 요구를 전달했다.

전문가들은 재초환이 민간 공급망을 얼어붙게 만드는 핵심 요인이라고 분석한다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재초환은 강남뿐 아니라 전국의 모든 아파트가 대상이기 때문에 주택 공급에 가장 큰 걸림돌”이라면서 “재개발과의 형평성, 재산권 침해 문제 등도 고려하면 과감하게 폐지해야 한다”고 지적했다.

국토부 관계자는 “재초환 폐지 및 제도 개선과 관련해서는 국회 논의 과정에서 제기되는 의견을 적극적으로 검토하겠다”라며 “서초구의 건의 내용과 부담금 부과 시한에 대해 검토하고 있으며 입장이 정리되는 대로 안내할 예정”이라고 전했다.

노무현 정부 시절 처음 제정된 재초환 제도는 유예와 완화를 거치며 존속해 왔다. 현재 야당이 발의한 재초환 폐지 법률안은 국회에 2년째 계류 중이며, 실제 고지 절차가 가시화됨에 따라 제도 존폐를 둘러싼 여야 논의도 분수령을 맞을 것으로 전망된다.

양다훈 기자 [e-mail]