“서울 집값 상승 사이클 절반 왔다”…강남 급매물부터 ‘반세권’까지, 내 집 마련 유망 지역은 [잘살아보세]

서울 아파트값 91주 상승에도 강남 3구는 하락
“금리·규제보다 입주 가뭄, 집값 상승 지속 전망”
강남 급매물부터 동작·분당·반세권…유망 지역은

서울 아파트값이 91주 연속 상승하며 역대 최장 기록을 이어가고 있지만, 상승폭은 3주째 둔화했다. 강남·서초구가 13주 연속, 송파구가 9주 연속 하락세를 보이는 가운데, 가파른 오름세를 이어온 중저가 지역에서도 상승세가 주춤하는 모습이다.

고강도 대출 규제와 세제 개편을 둘러싼 정책 불확실성, 금리 상승 우려까지 겹치면서 서울 집값 상승세가 한풀 꺾일 수 있다는 관측도 나온다. 그러나 극심한 입주 물량 부족이 이러한 하락 압력을 압도하면서 서울 아파트값의 장기 상승세가 이어질 수 있다는 전망도 제기된다.

최윤성 RM부동산연구소 소장은 세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서 “절대적인 공급 부족으로 인해 앞으로 매매·전세·월세가 동반 상승하는 ‘트리플 강세’가 이어질 수 있다”며 “물가 상승률을 포함한 명목 경제성장률이 대출 이자를 충분히 감당할 수 있는 수준인 만큼 결국 금리보다는 극심한 입주 물량 가뭄이 시장을 주도할 것”이라고 전망했다.

다음은 최 소장과 나눈 일문일답.

― 현재 서울 부동산 시장은 상승 사이클의 어느 지점에 와 있다고 보나?

“현재 상승 사이클의 대략 50% 지점을 지나고 있다고 본다. 지난해 출간한 저서 『아파트 슈퍼사이클』에서 당시 시장을 30% 수준으로 진단했는데, 지난 1년간 상승폭이 무척 가팔랐다. 아파트 가격을 결정짓는 핵심 요소는 결국 입주 물량과 금리다. 금리가 오르고 있지만 이를 덮어버릴 만큼 입주 물량이 턱없이 부족하다. 당장 내년 서울 입주 물량이 6000호, 내후년에는 4000호 수준에 그치고 2030년에는 이보다 더 줄어들 것으로 보인다. 1982년 통계 작성 이후 단 한 번도 겪어보지 못한 엄청난 공급 가뭄이다. 경제성장률이 이자 부담을 어느 정도 받쳐주는 데다 신규 공급마저 끊긴 상황이라 강력한 경제 위기가 닥치지 않는 한 서울 아파트값 상승세는 쉽게 꺾이지 않을 것이다.”

― 금리 인상과 대출 규제가 집값 하락을 이끌 가능성은 없나

“일시적인 정책이나 단기 충격으로 6개월가량 하락할 수는 있어도 장기 사이클은 다르게 움직인다. 과거 2008년 금융위기나 2022년 하락기에는 대출 금리 대비 경제성장률이 턱없이 낮거나 아예 마이너스였다. 하지만 지금은 물가 상승률을 반영한 명목 경제성장률이 대출 이자를 충분히 감당할 만한 수준이다. 가령 1년에 이자를 3.5% 내더라도 소득과 경제 규모가 5% 성장한다면 부담을 감당할 여력이 생긴다. 결국 금리보다는 절대적인 공급 부족이 시장의 향방을 가르고 있으며, 이로 인해 매매는 물론 전·월세까지 모두 오르는 ‘트리플 강세’가 나타나고 있는 것이다.”

― 토지거래허가제 등 정부 규제가 집값과 전월세 시장에 미치는 영향은 어떻게 보나

“토지거래허가제는 거의 100% 연장될 것으로 예상한다. 과거 오세훈 서울시장이 규제를 풀었다가 강남 집값이 급등했던 학습효과가 있어 정부도 섣불리 해제하기 힘들 것이다. 문제는 이 제도가 오히려 전월세난을 부추긴다는 점이다. 실거주 의무 때문에 상급지로 갈아타려는 매수자가 집을 사서 들어가면 시장에 유통되던 전월세 매물 하나가 고스란히 사라진다. 한정된 공간에서 매매 수요가 임대 물량을 밀어내는 셈이다. 주택 총량이 늘어나지 않는 상황에 규제까지 겹치니 상급지에서 시작된 전월세 상승세가 하급지로 연쇄 이동하는 현상이 지속될 것이다.”

― 최근 강남 3구의 집값 하락세가 이어지고 있다. 지금이 강남 진입의 기회일까?

“최근 강남에서 국민평형 기준으로 10억~15억원가량 하락한 매물이 나오고 있는데, 이는 본질적인 가치 하락이라기보다는 세금 등 보유 비용 증가에 따른 가격 조정으로 봐야 한다. 매도자가 급해서 내놓은 소수의 급매물이 전체 평균을 끌어내리는 측면도 있다. 상급지 갈아타기는 언제라도 자금 여력이 될 때 하는 것이 맞다. 서울 아파트 시장은 통상 10년 주기의 사이클을 보이는데, 더 오를까 봐 떨어지기를 기다리거나 막상 떨어졌을 때 추가 하락이 두려워 매수를 미루면 기회비용만 커진다. 강남 입성을 목표로 한다면 10~20년의 장기 계획을 세울 필요가 있다. 단기간에 강남 중심부로 진입하기 어렵다면 자금에 맞춰 강남권의 신축이나 구축을 매수해 점진적으로 단계를 밟아 올라가는 전략도 고려할 만하다.”

― 서울에서 상대적으로 주목할 만한 지역은 어디인가?

“현시점에서 시장 수익률을 뛰어넘을 확실한 호재는 단연 ‘재건축’이다. 신축이 시세 차익을 거두는 구조라면 재건축은 여기에 개발 이익까지 더해질 수 있다. 이제는 저층이 아닌 ‘중층 아파트 재건축’ 시대다. 강남 진입이 어렵다면 분양가가 높아 사업성을 확보할 수 있는 여의도와 목동을 우선적으로 주목할 필요가 있다. 송파구 방이동·오금동, 용산 재개발이나 광장동 극동아파트 등도 눈여겨볼 만하다. 특히 앞으로 강남과의 격차를 빠르게 줄여나갈 지역으로는 ‘서반포’라 불리는 동작구를 꼽고 싶다. 서초구와 인접해 있고 한강 조망이 가능하며 서울 3대 업무지구인 도심·여의도·강남으로의 접근성이 뛰어나다. 과거 마포나 성동구가 재개발을 통해 가격이 크게 올랐듯, 흑석·노량진 뉴타운과 상도동 재개발이 연이어 입주를 마치고 주거 환경이 정비되면 동작구도 마용성 이상의 잠재력을 보여줄 수 있다고 본다.”

― 최근 경기 아파트값 상승률이 8주 연속 서울을 앞지르고 있다. 수도권에서 주목할 만한 곳은 어디인가?

“우선 반도체 호황의 수혜를 입는 ‘반세권’을 꼽을 수 있다. 아직 성과급이 본격적으로 지급되거나 관련 대출이 풀리지 않았음에도 벌써 집값이 들썩이고 있다. 동탄의 경우 이미 가격이 급등한 1급지보다는 2·3급지나 인근 병점, 기흥, 나아가 수원 등으로 열기가 번질 가능성이 크다. 다음으로는 1기 신도시 등 노후계획도시특별법 수혜 지역이다. 용적률 상향 혜택을 받는 분당, 그중에서도 이른바 ‘서수정(서현·수내·정자)’ 일대를 주목할 필요가 있다. 이미 가격이 뛴 역세권 핵심지보다는 한두 블록 떨어진 10억 원대 초반 단지들을 공략하면 각자의 자산 규모에 맞춰 진입할 수 있다. 훌륭한 학군과 탄탄한 남부권 수요를 갖춘 평촌 역시 상대적으로 저렴한 매물을 찾는 실수요자에게 좋은 선택지가 될 수 있다.”