“강남 아니었다”…20억 넘은 59㎡ 아파트, 도대체 어디길래?

다시 살아나는 15억 이상 아파트…비강남 한강벨트 중심 ‘거래 회복세’ 뚜렷

6·27 대출 규제로 잠시 주춤했던 서울의 15억원 초과 고가 아파트 거래가 9월 들어 다시 늘고 있다.

서울 고가 아파트 시장은 강남권에서 비강남권 한강벨트로 중심이 이동했다. 게티이미지

강남 대신 성동·마포·광진·동작 등 ‘비강남 한강벨트’ 지역에서 신고가 거래가 잇따르며, 대출 규제 이후 얼어붙었던 고가 주택 시장이 재가열되는 모양새다.

◆9월 고가 아파트 거래 비중 21%…두 달 만에 반등

9일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 지난 9월 서울 아파트 거래 신고 건수(공공기관 매수·계약 해제 제외)는 총 5186건이었다.

이 가운데 15억원 초과 거래 비중은 21.1%(1070건)으로, 전월(17.0%) 대비 4%포인트 이상 상승했다.

서울 고가 아파트 거래 비중은 6·27 대출 규제 이후 급감했었다.

6월 28.2%였던 15억 초과 거래 비중은 7월 24.1%, 8월 17.0%까지 떨어졌다. 9월 들어 다시 20%를 넘기며 회복세로 돌아섰다.

◆성동·마포·광진 ‘비강남 한강벨트’ 신고가 행진

거래 회복세를 견인한 지역은 강남이 아닌 비강남권 한강벨트였다.

성동구와 마포구에서는 전용 59㎡ 아파트 실거래가가 20억원을 돌파한 사례가 잇따르며 ‘신고가 갱신’ 소식이 이어졌다.

전문가들은 토지거래허가구역 지정 가능성이 커진 성동·마포·광진·동작구 등에서 선제적 거래가 몰린 결과라고 분석한다.

반면 강남3구(강남·서초·송파)의 초고가 시장은 한풀 꺾였다.

30억~50억원 이하 거래 비중은 9월 1.5%로, 전월(2.0%)과 6월(4.2%) 대비 뚜렷한 감소세를 보였다.

50억원 초과 초고가 아파트 거래 비중도 6월 0.94%에서 8월 0.42%, 9월 0.2%로 하락했다.

◆“대출 막히자 수요 이동”…비강남권에 ‘풍선효과’

전문가들은 이번 현상을 규제에 따른 수요 이동으로 해석한다.

부동산업계 한 관계자는 “6·27 대출 규제로 강남권 거래가 위축된 반면, 상대적으로 규제가 덜했던 비강남권 고가 아파트로 수요가 옮겨가는 풍선효과가 나타났다”며 “실거래가가 연달아 신고가를 경신하는 것이 이를 방증한다”고 전했다.

또 다른 전문가는 “15억원 이상 주택은 대출이 제한돼 있어 실수요보다는 현금 유동성이 풍부한 자산가 중심의 거래가 이어지고 있다”며 “대출 규제가 중저가 시장에는 제약을 주면서 고가 시장만 되레 활성화되는 시장 양극화가 심화되고 있다”고 진단했다.

◆“일시적 반등일 가능성도”…추가 규제 변수 주목

시장에서는 정부가 추석 이후 성동·마포·광진구, 경기 분당구 등 가격 급등 지역을 추가 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶을 가능성이 높다고 본다.

이에 따라 “지금의 거래 회복세가 정책 불확실성 이전의 ‘일시적 반등’일 수 있다”는 전망도 나온다.

또 다른 전문가는 “현재 거래 증가는 갭투자성 수요가 되살아나는 초기 신호일 수 있다”며 “정부가 추가 규제나 전세 제도 개편에 나설 경우 다시 급격한 거래 위축이 발생할 가능성도 있다”고 설명했다.

대출 규제가 자산가 중심의 거래 구조를 강화했다. 추가 규제 가능성이 향후 시장 흐름을 좌우할 것으로 보인다. 게티이미지

한강변 입지를 가진 비강남권 단지들은 최근 교통 인프라 확충과 개발 호재가 겹치며 자산가들의 ‘대체 투자처’로 급부상하고 있다.

△성수전략정비구역(성수전략정비지구) △마포 공덕·아현 뉴타운 △자양·구의 재개발 구역 등은 향후 공급이 제한된 지역으로 평가돼 프리미엄 유지 가능성이 크다는 분석도 나온다.

◆“시장 재조정 국면 진입… 정책 변수에 달렸다”

전문가들은 이번 흐름을 단기 반등으로 보면서도, 향후 정책 방향이 시장 향방을 결정할 변수가 될 것으로 내다봤다.

부동산업계 관계자는 “9월 서울 고가 아파트 거래 비중이 20%를 넘어선 것은, 7~8월의 관망세가 끝나고 시장이 재조정 국면에 들어섰다는 신호로 볼 수 있다”며 “거래 회복세가 지속될지는 정부의 추가 규제 여부에 따라 달라질 것”이라고 전망했다.

서울 고가 아파트 시장은 강남권에서 비강남권 한강벨트로 중심이 이동했다.

대출 규제가 자산가 중심의 거래 구조를 강화했다. 추가 규제 가능성이 향후 시장 흐름을 좌우할 것으로 보인다.

‘규제의 그늘’ 아래서 다시 꿈틀대는 고가 아파트 시장이 일시적 반등인지, 새로운 흐름의 시작인지가 부동산 시장의 향후 최대 관심사로 떠오르고 있다.

김현주 기자 [e-mail]