[오늘의시선] 뻔한 처방으론 뛰는 집값 못 잡는다

과세로 집값 잡으려던 과거 실패 반면교사로
공급 확대·수요 억제·대출 규제 종합대책을

부동산 가격이 상승하거나 하락하는 원인은 바로 공급이 많아지거나 부족한 경우와 유효 수요가 많아지거나 줄어드는 경우 그리고 시장에 유동성 자금이 많아지거나 적어지는 경우다. 그래서 정부는 부동산 시장이 과열되거나 침체되면 이 3가지 분야에서 규제와 완화를 거듭하게 된다.

예를 들면 가격이 상승하면 공급을 늘리겠다고 신도시나 택지개발지구를 발표하거나 투기과열지구와 토지거래허가구역 등 지역규제와 분양권 전매금지나 조합원 지위양도 금지 등 거래를 제한한다. 또한 유동성 자금을 제한하기 위해서는 금융권 주택담보대출 등 대출을 규제하거나 금리를 인상한다. 그래서 정부는 부동산 정책이 국가와 국민에게 직접적 영향을 미치므로 정책을 내놓을 때는 그 정책이 국가와 국민을 위한 정책인지, 경제에 미치는 영향은 어느 정도인지 면밀히 검토하고 정책을 내놓는다. 하지만 가끔은 부동산 정책이 정치적 논리로 접근하여 정책을 내놓을 때가 있다. 그 예가 바로 노무현정부와 문재인정부 시절 부동산 정책을 보면 알 수 있다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수

노무현정부는 2005년 과열되는 부동산 시장을 안정시키기 위해 종합부동산세를 도입하여 시장을 안정시키려고 했고, 문재인정부는 종합부동산세를 더 강화하여 시장을 안정시키려고 했다. 그러나 그사이 서울의 주택가격은 2배 가까이 상승했다. 지금도 1가구 1주택자는 주택가격이 12억원(고가주택 기준)이 넘는 경우 종합부동산세를 최저 1.2%에서 최고 5.0%까지 납부해야 한다. 또한 다주택자는 주택가격이 6억원 이상인 경우 최저 1.6%에서 최고 6.0%까지 납부해야 한다. 물론 과세로 부동산 시장을 규제하는 경우 정책 도입 초기 단계에서는 집값 안정 효과가 나타나지만 시간이 지나면 이를 피하기 위해 ‘똘똘한 한 채’로 몰리는 비정상적인 현상까지 나타난다. 바로 문재인정부에서 이러한 현상이 두드러졌다.

이제 새로운 정부 이재명정부가 탄생했다. 이번 대통령 선거에서 당선된 이재명 대통령은 후보 시절 세금으로 부동산 시장을 규제하지는 않겠다고 했다. 또한 기본주택(토지임대부 주택)과 국토보유세는 모 언론사 방송에서 표가 떨어진다며 시행하지 않겠다며 공약에서 제외했다. 물론 주택 공급은 250만호를 공약으로 내놓으면서 임대주택 공급도 100만호 정도 공급하겠다고 했다. 그러면서 부동산 정책 기조가 민간 주도나 민관 합동 방식도 아닌 공공주도형 주택 공급 정책을 하겠다고 공약에서 밝혔다. 문제는 공공이 주도하는 주택정책은 임대주택을 공급하기는 좋겠지만 분양주택을 공급하는 데 한계가 있다. 어쩌면 임대주택 공급을 확대하려고 공공주도형 주택정책을 밝혔는지도 모른다.

그런데 요즘 서울의 아파트 가격상승 조짐이 예사롭지 않다. 지난 6월 16일 한국부동산원이 발표한 지난 5월 전국 주택가격 동향 조사 결과를 보면 전국의 매매가격 지수는 -0.02%로 하락하고 있는데 수도권과 서울은 각각 0.10%, 0.38% 상승한 것으로 발표됐다. 특히 서초·강남·송파에서 시작된 가격상승은 마포·용산·성동구까지 확대되고 있으며 더 나아가 노원·도봉·강북구와 양천·영등포·은평·관악·구로구까지 확산되는 조짐이다. 이제는 정부가 적절한 부동산대책을 발표할 때가 되었다.

서울은 언제나 가구 수보다 주택 수가 부족하여 전형적인 주택 부족 현상이 나타나는 지역이다. 그냥 금융권 관계자들과의 간담 회의에서 주택담보대출을 줄이거나 중단하라고 지시하는 것만으로 서울의 주택가격을 잡을 수는 없다. 그래서 공급은 늘리고, 수요는 억제하고, 유동성 자금은 축소하는 등 동시 규제가 필요하다. 방법으로는 주택 공급을 위해 3기 신도시의 조기 분양을 발표하고, 수요억제 정책으로는 일부 급등지역을 토지거래 허가구역이나 투기과열지구로 지정하여 거래를 일부 제한하고, 유동성 자금을 줄이기 위해서는 선별적 대출 규제도 필요하다. 어느 하나만으로 시장을 안정시키는 것은 역부족이다. 이재명정부는 “세금으로 부동산 시장을 안정시키지 않겠다”고 했는데 과연 첫 번째 부동산대책은 어떤 정책을 내놓을 것인지 궁금하다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수