임차인 김모씨는 은행에서 전세대출 기한연장을 신청하던 중 대출 취급 당시 임차주택에 신탁등기가 설정되어 있던 사실을 발견했다. 은행직원이 임대차계약에 대한 수탁자(신탁회사) 및 우선수익자(금융회사)의 사전 동의서가 누락되었다는 사실이 확인되어 기한연장이 곤란하다고 하자 김씨는 금감원에 민원을 제기했다. 이에 금감원은 신탁 등기된 주택을 대상으로 전세대출을 받는 경우엔 신탁원부상 수탁자와 우선 수익자의 사전 동의가 필요하다며 임차인은 임대차계약에 대한 수탁자 및 우선 수익자의 동의서를 첨부해야 한다고 설명했다. 은행도 임차인에게 이를 안내하여야 한다. 

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금융감독원은 8일 전세대출을 받을 때 임차주택에 신탁등기가 설정됐다면 신탁회사 동의 여부 등 대출요건을 반드시 확인해야 하는 등 은행 대출 이용 시 유의사항을 안내했다. 금감원은 주택의 원소유자(위탁자)가 주택을 신탁회사에 신탁하는 경우 주택의 소유권이 신탁회사로 이전되므로 동 주택을 임차하고자 하는 경우엔 임대차계약에 대한 신탁회사 및 우선수익자(금융회사)의 동의를 받아야 전세사기 피해를 예방할 수 있다고 안내했다. 신탁회사 등의 동의 없이 위탁자와 전세계약을 하여 임차인이 대항력을 갖추지 못하게 되면 공매 절차 진행 시 전세보증금을 찾지 못할 수 있다는 것이다. 아울러 신탁등기된 주택을 임차하는 경우 대출 실행일에 신탁등기를 말소하는 조건으로 전세금안심대출을 받을 수 있다.

아울러 금감원은 주택담보대출(주담대)의 경우 기준금리 변동으로 인해 조회 당시 금리와 대출 실행일 적용금리가 달라질 수 있어 유의해야 한다고 조언했다. 또 주담대를 받은 지 3년 후 대출금을 상환하는 경우에도 대출금액을 증액했다면 중도상환수수료가 부과될 수 있다고 설명했다. 이는 대출금액을 증액하는 경우 기존 계약과 ‘사실상 동일한 계약’으로 보기 어렵기 때문이다. 금감원은 금리 등 주요 내용의 변경이 없는 재약정이라면 '사실상 동일한 계약'으로 볼 수 있지만, 대출금액이 기존 계약보다 5000만원 이상 증액되면 신규 계약에 해당한다고 설명했다.

이도형 기자 [e-mail]