광주시가 민간공원특례사업으로 추진 중인 광주 중앙공원 1지구의 개발사업에 요즘 시민의 관심이 쏠리고 있다. 사업자인 빛고을중앙공원개발(SPC)이 개발 이익 극대화를 위해 아파트 분양 방식을 선분양에서 후분양으로 변경한 지 3년 만에 다시 선분양 전환을 추진하고 있어서다.

SPC가 처음 분양 방식을 바꾼 것은 2021년 11월이다. SPC는 당시 중앙공원 1지구 사업지가 고분양가 관리지역으로 지정돼 분양가 제한을 받게 되자 후분양 카드를 내놓았다. 아파트를 지은 뒤 분양하는 후분양은 분양가 상한 제한이 없지만 사업자의 금융부담이 크다. SPC는 이런 금융비용 부담을 지렛대 삼아 광주시와 협상을 벌여 용적률(14.17%·3만9600㎡)을 높였다. SPC는 아파트 402가구를 더 지을 수 있게 됐다. 또 사업자가 내는 공공기여금 250억원 감면과 후분양으로 발생하는 금융비용도 줄여주기로 협약을 변경했다. SPC의 원활한 사업을 위해 광주시가 특혜를 줬다는 지적을 받았다.

한현묵 사회2부 기자

후분양 전환 3년 만인 올 초 SPC는 다시 선분양 변경을 광주시에 요청했다. 선분양에서 후분양으로 바꿀 때와 똑같은 이유를 들었다. 이번엔 후분양으로는 사업성이 없다는 것이다. 용역 결과 후분양의 경우 3.3㎡당 3495만∼3822만원의 분양가를 책정해야 사업 타당성이 있다고 나왔다. 하지만 분양시장이 꽁꽁 얼어붙는 상황에서 이 같은 분양가는 현실성이 없다는 게 SPC의 판단이다.

SPC가 선분양으로 전환해야 하는 이유는 또 있다. 6개월 전 금융기관으로부터 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 받으면서 선분양 조건을 달았다. 그 시한이 3월이다. SPC는 3월까지 선분양으로 전환하지 않으면 대출금을 연장하지 못하거나 상환해야 하는 절박한 상황이다.

줄곧 특혜 논란을 의식해 선분양 전환에 부정적인 입장을 보인 강기정 광주시장은 23일 3가지 조건을 제시하면서 선분양 전환의 길을 열어줬다. 후분양 전환 당시 SPC가 받은 인센티브를 모두 환원하면 선분양 협상이 가능하다는 입장이다. 특혜 의혹에서 벗어나기 위해 당연한 조치다. 문제는 규정상 지자체는 현금이 아닌 현물로 환원받을 수 있다는 점이다. 이를테면 주차장 조성, 공원시설 정비 등 공공기여가 이에 해당된다. 하지만 이는 해당 아파트 입주자들만의 혜택에 그치는 데다 광주시의 관리, 감독이 부실할 경우 그 목적을 이룰 수 없다. 때문에 특혜 의혹을 남기지 않기 위해서는 후분양 변경 전인 원래 조건으로 돌아가야 한다. 후분양 조건으로 SPC에 준 14.17%의 용적률을 다시 회수하는 것이다.

한현묵 기자 [e-mail]