고강도 금리인상에 ‘휘청’… 맥 못 추는 글로벌 주택시장 [세계는 지금]

각국 ‘부동산 한파’ 지속

英 주택가격균형지수 2009년 이후 최저
내집 마련 대신 ‘남의집 살이’ 선택 늘어

美 “주택거래량 40년 만에 가장 낮을 것”
IT업체 대량해고·재택근무 탓 수요 급감

집값 하락·고물가로 주택건설 중단 속출
이민자 늘어난 호주 등은 공급부족 예고

“전 세계 주택 시장은 2년 내에 10%의 추가 가격 하락을 겪을 것이다.” 케네스 로고프 하버드대 석좌교수는 지난달 17일(현지시간) 스위스 다보스에서 열린 세계경제포럼(WEF·다보스포럼)에 참석해 미국 블룸버그TV와 인터뷰를 갖고 올해와 내년 세계 부동산 시장을 이렇게 전망했다.

그로부터 한 달이 흐른 17일 현재 로고프 교수의 전망은 세계 각국에서 빠른 속도로 현실화하고 있다. 지난해 하반기부터 얼어붙은 부동산 시장은 해가 바뀐 후 더 큰 폭의 하락세를 이어가는 중이다.

미국 뉴욕주 브루클린의 신축 아파트 건설 부지에서 지난 9일(현지시간) 노동자들이 작업 중이다. 미 상무부가 최근 발표한 자료에 따르면 미국 내 신규 주택 건설 프로젝트에 대한 허가 건수는 2년 반 만에 최저치로 떨어졌다. 뉴욕 = EPA연합뉴스

이는 고강도 금리 인상 정책의 여파가 여전한 탓이다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 4차례의 자이언트 스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)과 2차례의 빅 스텝(기준금리 0.5%포인트 인상)을 통해 지난 한 해 금리를 무려 4.25%포인트 올렸다. 유럽중앙은행(ECB)도 6년간 유지해온 제로 금리를 지난해 7월부터 대폭 인상해 3.0%까지 올린 상태다. 올해 들어 연준은 속도 조절에 들어섰지만, 금리 인상 기조는 유지 중이다.

금리 인상은 금리 인상을 낳는다. 덩달아 높아진 주택담보대출(주담대) 금리는 부동산 수요를 확 줄였다. 결국 세계 부동산 시장은 맥을 추지 못하고 2008년 세계 금융 위기 당시에 버금가는 낙폭에 흔들리고 있다.

◆英, 고금리에 하루 66채 임대주택 사라졌다

브렉시트(Brexit·유럽연합 탈퇴) 후 3년이 지난 영국은 특히 눈에 띄는 하락세를 기록 중이다. 영국 왕립감정평가사협회(RICS)의 주택가격균형지수는 지난 1월 -47을 기록, 2009년 4월 이후 가장 낮은 수치로 집계됐다. 부동산 중개인들을 상대로 조사하는 이 지수는 부동산 가격이 오르고 있다고 답한 중개인 비율에서 가격이 떨어지고 있다고 답한 중개인 비율을 빼는 방식으로 계산한다.

영국 주담대 전문 은행 네이션와이드도 지난달 영국 집값이 최고점을 찍은 지난해 8월 대비 5.7% 하락했다는 통계를 내놨다.

영국 부동산 시장은 금리 인상에 직격탄을 맞았다. 영국 기준금리는 이날 기준 4.0%다. 금리 인상에 따라 변동 금리형 주담대 보유자는 2월 현재 2021년 12월 대비 월 400파운드(약 61만원)를 더 갚아야 한다고 영 BBC방송은 분석했다. 영국 주담대 보유자의 약 78%가 고정금리형이지만, 2∼5년형 만기가 대다수다. 만기 후 주담대를 재설정하며 늘어난 이자 부담을 고스란히 떠안아야 한다.

몇 년 전 영국의 가장 낮은 주담대 고정금리는 1%대였으나 지금은 가장 낮은 금리가 4%대라고 BBC는 전했다. 또 올해 만기 예정인 주담대는 180만건에 이른다. 약 180만가구가 다달이 갚아야 할 돈이 당장 올해부터 늘어난다는 의미다.

악명 높은 영국 물가도 주택 수요 감소 원인으로 꼽힌다. 브렉시트로 수입 물가가 오르면서 영국은 유럽의 다른 나라들과 비교해 더 심각한 인플레이션을 겪고 있다. 기본적인 생활비 부담이 늘어나면서 주거 비용을 늘리기가 더욱 어려워졌다.

결국 ‘내 집 마련’ 대신 ‘남의 집 살이’를 택하는 이들이 늘어나고 있다. 더 큰 문제는 고금리로 인해 세입자들이 살 수 있는 임대주택까지 줄어들고 있다는 점이다. 영 일간 텔레그래프는 지난 12일 “높은 주담대 비용 등으로 개인 임대사업자들이 집을 팔아버리고 있다”며 “지난해 하루 66채의 임대주택이 사라졌다”고 보도했다.

영국의 집값은 당분간 반등 조짐을 보이기 어려울 거란 전망이다. 영국의 가장 큰 주담대 취급 기관인 로이즈은행의 최고경영자(CEO) 찰리 넌은 지난달 17일 미 CNBC 방송에 출연해 “영국의 주택 가격이 올해 8∼10% 하락할 것”이라고 내다봤다.

◆“美 최대 9%, 獨 15%까지 추락할 것”

미국 역시 올해 집값 전망은 어둡다. 미 모기지은행협회(MBA) 이사 제프 테일러는 “올해 미국 집값은 평균 4∼6% 하락하고, 일부 지역에서는 9%까지 떨어질 것으로 보인다”고 지난 12일 미 경제매체 비즈니스인사이더에 말했다. 그는 “주택 시장 거래량이 40년 만에 최저 수준으로 줄어들 것”이라고도 전망했다.

미 주담대 금리가 낮아짐에 따라 일각에서 부동산 시장이 ‘해빙’ 신호를 보인다는 분석도 제기되지만, 올해 미 부동산 시장은 뚜렷한 하락세를 벗어날 수 없다고 내다본 것이다. 미 국책 주담대 업체인 프레디맥에 따르면 미 30년 만기 주담대 평균 금리는 지난 9일 6.12%로 집계됐다. 7%를 넘긴 지난해 11월 최고점에 비하면 1%포인트가량 빠진 수치다.

미 월스트리트저널(WSJ)은 주담대 금리 하락 등을 근거로 지난 6일 주택 매수 심리가 살아나고 있다고 분석했다. 그러나 결론적으로 “무슨 일이 생기든 올해 미국 부동산 시장은 저조한 한 해가 될 것”이라며 지난해 연준의 첫 금리 인상 전과 비교했을 때 주택 거래량이 턱없이 낮다고 설명했다.

특히 집값이 가장 비싼 도시 중 하나였던 캘리포니아주의 샌프란시스코는 계속해서 “고전을 면치 못할 것”이라고 지난 7일 미 블룸버그통신은 전망했다. 트위터 등 샌프란시스코에 본사를 둔 정보기술(IT) 업체들의 대량 해고와 재택근무제 등이 주택 수요를 크게 감소시켰다는 것이다. 일론 머스크 테슬라 CEO는 지난해 10월 트위터를 인수한 뒤 직원 7500명 중 약 80%가량을 해고, 직원 규모를 1300명으로 줄인 것으로 알려졌다.

안정적인 부동산 시장을 자랑했으나 최근 10여년간 집값 폭등을 겪은 독일에서도 가격 거품이 빠지는 추세다. 독일 모기지은행연합(VDP)은 지난해 하반기 주택 가격이 상반기 대비 2.5% 하락했다며 이는 2003년 통계 수집 이래 가장 큰 낙폭이라고 밝혔다. 독일 최대 은행 도이체방크는 지난해 11월 내놓은 보고서에서 베를린 등 수도권 집값이 오는 6월 전년 동기 대비 15%까지 하락할 것으로 추정했다.

◆고금리·고물가로 공급 부족 악화… 일부선 곧 하락세 제동

다만 적극적인 난민·이주민 정책 등으로 인구가 증가 중인 나라에서는 곧 집값 하락에 제동이 걸릴 수 있다. 요헨 뫼베르트 도이체방크 이코노미스트는 지난 11일 영 파이낸셜타임스(FT)에 “독일 집값은 점진적인 하락에 그칠 것”이라며 “인구 증가에 따라 주택 부족이 더 악화할 것이기 때문”이라고 설명했다. 그는 “올해 독일에서 건설되는 아파트는 2020년 대비 20% 가까이 줄어들어 25만채에도 미치지 못한다”며 “정부가 목표로 하는 40만채에는 턱없이 부족하다”고 덧붙였다.

지난해 11월 한 달에만 1만800명에게 이민을 허가한 호주도 마찬가지다. 미 경제전문매체 포브스는 지난 14일 호주의 신규 주택 공급이 줄어들면서 집값 하락을 차단할 것이라고 내다봤다. 포브스는 “지난해 신규 건축 허가 건수는 2020년에 비해 11.5% 감소했다”며 “부동산 개발업자들은 집값 하락과 고금리, 고물가로 인해 주택 건설을 중단하고 있다”고 설명했다.

공급 부족에 가장 시달리는 지역으로 블룸버그통신은 미국 뉴욕을 꼽았다. 뉴욕은 새로운 IT 관련 일자리의 메카로 떠오르고 있다. WSJ는 지난 7일 일자리 데이터 분석 기업인 버티스AI의 자료를 인용해 지난해 말 뉴욕의 소프트웨어 엔지니어 구인 건수는 3325건으로 실리콘밸리가 포함된 새너제이(2084건)와 샌프란시스코(2369건)를 넘어섰다고 보도했다. 뉴욕부동산위원회(REBNY)는 지난해 12월 “2030년까지 56만채의 추가 주택이 필요하지만, 수요의 14%가량만 공급되는 상황”이라고 설명했다.