④ 업무시설 상식 뒤집은 ‘디타워 광화문’

판매시설, 지하 아닌 지상 1∼5층에 배치
순차적으로 뒤로 밀리듯 배열해 ‘활력’
널찍한 앞쪽 공간은 테라스 활용해 숨통
건물 외벽엔 사각형 창문 내 개성 드러내
풍부한 유동 인구 끌어들여 광화문 핫플로

도시를 걷다 보면 보행자에게 상냥한 건물이 있고 무뚝뚝한 건물이 있다. 무생물의 건물에게 성정이 있을 리 없으니 건물 자체가 주는 느낌이라기보다는 걷고 있는 길과 건물 간의 관계에서 오는 느낌이라고 봐야 할 것 같다. 길과 가장 적극적인 관계를 이루는 건물은 판매 시설이다(건축법 시행령상의 분류는 근린생활시설). 판매 시설을 이루는 기본 단위는 상점인데, 상점은 아주 오래전부터 길을 향해 열린 방이었다.

반면, 입주 업체만 사용하는 업무 시설은 길과 조금 다른 관계를 이룬다. ‘잡상인 출입 금지’처럼 업무 시설은 입주 업체와 관계된 방문자들만 환영한다. 그래서 길에 면해 있는 1층에는 경비원이 근무하는 로비가 있고 로비와 길 사이에는 자동차를 타고 내리는 회전로가 배치돼 있다. 흥미로운 점은 로비와 회전로의 크기는 이용성을 고려하기보다는 회사의 매출 규모나 건물의 크기에 비례한다는 것이다.

작은 창이 반복적으로 뚫린 사무공간.

자동차를 이용한 방문객이 회전로에서 내려 커다란 로비를 걸어 들어오는 시나리오를 상상하면 로비와 회전로의 크기가 입주사의 위세를 결정한다고 생각할 수도 있다. 하지만 이런 시나리오에 해당하는 이용자는 극히 일부일 뿐이다. 오히려 상당수는 회전로가 있는 정문이 아닌 부출입구를 이용하거나 회전로를 건너 도시의 길로 나와야 한다. 종종 1층 일부와 지하층에 아케이드 형태의 판매 시설이 있다. 하지만 회전로와 조경 공간을 가로질러 들어가는 과정이 썩 유쾌하지는 않아서 어쩔 수 없는 경우가 아니면 잘 안 간다.

디타워 광화문은 이러한 업무 시설의 전형(典刑)을 뒤집었다. 일단, 판매 시설의 위치를 보면 지하가 아닌 지상 1층에서 5층에 있다. 판매 시설을 방문한 사람들은 이 건물이 24층 높이의 업무 시설이 아닌 5층 높이의 판매 시설이라고 인지한다. 심지어 판매 시설에만 ‘리플레이스’라는 이름이 따로 붙어 있다.

판매 시설의 형태도 층층이 쌓여 있지 않고 계단처럼 북쪽 출입구부터 후퇴돼 있다. 판매 시설을 층층이 쌓아놓으면 이용자들은 지상 2층 위로는 잘 올라가지 않는다. 불편하다는 이유도 있지만 그보다는 상층부에 어떤 상점이 있는지 모르기 때문이다. 그래서 일반적으로 판매 시설의 임대료는 층수에 반비례한다. 이를 보완하기 위해 상층부로 바로 연결되는 계단이나 에스컬레이터를 외부에 설치하기도 한다.

폭포수처럼 쏟아져 내려오는 듯한 디타워 광화문의 판매 시설은 주변의 풍부한 유동인구를 건물 안으로 끌어들인다. 전형적인 업무 시설과는 다른 디타워 광화문은 도심의 변화된 맥락을 반영한 전략을 택했다.

반면, 북쪽 출입구로 들어섰을 때 폭포수처럼 쏟아져 내려오는 듯한 디타워 광화문의 판매 시설은 입구에 들어서자마자 상층부에 무엇이 있는지 확인할 수 있다. 무엇보다 판매 시설을 이용하는 사람들의 활력이 한 번에 느껴진다.

판매 시설이 후퇴되면서 생긴 위층 공간은 테라스로 쓰인다. 테라스는 영업장 기준으로는 밖이지만 건물 기준으로는 안이다. 그래서 날씨에 상관없이 언제든지 이용할 수 있다. 물론 판매 시설이 이렇게 구성됨으로써 전체 임대 면적은 줄었다. 하지만 층별 임대료의 차이가 없어져서 수익적인 면에서는 더 나아졌다고 한다.

1층에 있는 상점의 입구는 전면 보도를 향해 각각 설치돼 있다. 그래서 보행자는 건물 전체의 출입구를 통하지 않고 바로 상점으로 진입할 수 있다.

디타워 광화문과 주변 보도 사이에는 회전로가 없다. 보행 연결성을 끊는 차도는 지하주차장으로 연결되는 서쪽 차로가 유일하다. 안내데스크가 있는 로비가 1층 동쪽 출입구에 있지만 크지 않다. 그렇다고 디타워 광화문에 회전로와 커다란 로비가 없는 건 아니다. 다만, 이 둘은 기존 통념을 깨고 지상 1층이 아닌 지하 2층에 있다.

지하2층에 배치된 건물의 로비.

디타워 광화문이 처음부터 이렇게 계획됐던 건 아니다. 건물이 들어선 대지는 ‘청진2, 3지구 도시환경정비사업구역’이었는데, <2008년 제36차 서울특별시 건축위원회 개최 결과>(2008년 12월16일)에 실린 초기계획안을 보면 현재 디타워 광화문 북쪽에 있는 KT광화문빌딩 East를 닮았다. 모던한 유리 통창 입면에 판매 시설이 따로 구분돼 있지 않았던 초기계획안의 설계는 해외 건축가 디스테퍼노 파트너스가 주도했다.

시행자 대표가 바뀌고 착공 시점이었던 2011년, 설계안을 본 조수용 JOH 대표는 수익적인 측면에서 더 나은 설계안으로 바꿀 것을 제안했다. 결국 디타워 광화문은 계획보다 1년 늦은 2012년에 착공됐다.

조수용은 건물 주변의 풍부한 유동인구에 주목했다. 그리고 이를 건물 안으로 끌어들여 판매 시설을 역동적인 공간으로 만들고자 했다. 그가 봤을 때 초기계획안은 ‘남의 사무실 귀퉁이를 방문하는 느낌’이 들게 했는데, 이를 ‘동네 맛집을 편하게 기웃거리는 분위기’로 바꾸고자 했다. 그래서 식음 시설과 SPA브랜드의 종류 등 입주 업체의 업종 선택까지 신경 썼다고 한다.

풍부한 유동인구를 고려한 저층부.

물론 디타워 광화문이 전체 크리에이티브를 맡은 조수용 한 개인의 기획과 제안을 통해서 만들어졌다고 보기는 힘들다. 개발을 주도한 청진이삼프로젝트 특수목적법인(SPC)에는 대림산업과 같은 시공사 외에도 재무적 투자자(FI)들이 더 많은 지분을 가지고 있었고 건축 설계를 맡은 삼우설계뿐 아니라 건물 MD(merchandiser) 및 임대 등 전문 분야를 책임지는 회사가 별도로 있었기 때문이다. 또한, 디타워 광화문이 일반적인 구성으로 지어진 업무 시설보다 모든 면에서 낫다고 볼 수도 없다.

그럼에도 디타워 광화문에서 주목해야 하는 건 기존 업무 시설보다 ‘나음’이 아닌 ‘다름’이다. 혹자는 땅, 흙, 나무와 유사한 컬러를 사용한 디타워 광화문의 세라믹 패널과 사각형 빵빵이 창이 주변에 흔한 유리 통창 입면과 다르다고 이야기한다. 그리고 이런 외관 디자인이 서울 도심과 어울리지 않는다고 보는 사람도 있다. 그런데 사실 디자인은 취향의 문제고 이를 평가할 수 있는 객관적 잣대도 없다.

오히려 디타워 광화문은 업무 시설을 지을 때 하나의 방법만 있지 않다는 것을 우리에게 알려주었다. 무엇보다 광화문광장 등 보행 환경 개선에 따라 유동인구가 늘어났다는, 건물이 들어선 도심의 변화한 맥락을 반영하여 ‘다름’의 전략을 택했다는 건 주목할 필요가 있다. 그리고 그 ‘다름’은 건물을 개발한 주체에게도 이익이 되는 선택이었다.

도시건축작가 방승환