‘반값 아파트 전도사’ 김헌동 SH 사장

토지는 공공이 갖고 건물만 분양
고덕·강일지구에 1호 공급 목표
토지 임대료는 1.5∼2%정도 고려
시세차익, 양도세로 환수 가능해

취임 후 내곡지구 등 분양원가 공개
25평 건축비 1억5000만원선 소요
건축비 더 들여 ‘100년 아파트’ 건설
제안만 했는데 실행할 수 있어 행복

김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장은 “SH 같은 지방 공기업이 경기도에만 20개, 전국적으로 한 40개가 있고 한국토지주택공사(LH)도 있다”며 “그중에 SH가 분양원가를 공개할 수 있을 만큼 가장 투명하고 열린 경영을 한다”고 자부했다. SH공사 제공

“서울에 타워팰리스·아이파크 수준의 아파트를 3억∼5억원에 분양하겠다.”

김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장은 자신의 ‘반값 아파트’ 정책을 이렇게 요약했다. ‘가능할까 하는 물음표부터 떠오르지만, 지난 21일 SH공사 집무실에서 만난 김 사장은 자신만만했다. 그는 두세 달 내 ‘반값 아파트’를 공급하겠다며 SH가 약속을 지킬지 시민이 감시해달라고 당부했다.

반값 아파트는 토지는 공공이 소유하고 건물만 개인에 분양해 분양가를 대폭 낮춘 형태다. 지난해 11월 임명된 김 사장은 “25평 기준 서울에 3억원, 강남권에 5억원 아파트를 공급하겠다”고 밝혀왔다. 상반기에 행복주택으로 계획된 물량을 반값 아파트로 바꿔 선보일 계획이다. 고덕 강일지구에 1호 공급을 목표로 하며, 위례와 강서 마곡도 후보지다.

토지임대부 아파트로도 불리는 반값 아파트는 노무현정부 때 시범 도입됐다. 다만 땅에 대한 임차료를 매월 내고, 시세차익의 상당액을 공공이 환수하다보니 인기가 덜했다.

김 사장은 “토지 임대료는 1.5∼2%를 고려 중”이라며 “25평 아파트에 용적률 300%라면 지분은 8평이고, 평당 지가가 1500만원이라면 매월 20만원 정도를 내게 된다”고 설명했다. 현재 대통령직인수위원회는 비슷한 구조의 ‘청년 원가주택’을 논의 중으로, 시세 차익 30%를 공공이 가지는 구조를 검토하는 것으로 알려졌다. 김 사장은 이에 대해 “SH는 굳이 (시세차익을) 환수할 필요가 없다”고 말했다. 그는 “환수하지 않았으면 좋겠지만 (정부에서) 어떻게 정할지는 미정”이라며 “시세차익은 양도소득세로 얼마든지 환수할 수 있다”고 전했다.

그가 ‘타워팰리스급’ 반값 아파트를 자신하는 이유는 SH의 분양원가를 감안할 때 현실성이 있기 때문이다. 김 사장은 취임 후 네 번에 걸쳐 고덕강일, 오금, 항동, 세곡2지구, 내곡지구의 아파트 분양원가를 공개했다.

“그동안 공개한 분양원가를 보면 1평당 600만∼700만원 정도의 건축비가 들어간다. 25평 아파트를 건설하는 데 약 1억5000만원이 필요함을 알 수 있다. 토지비를 제외하고 건물만 분양하면 2억원에도 충분히 분양할 수 있다는 얘기다.”

김 사장은 기존보다 50%가량 더 비싼 ‘서울형 건축비’로 고급스럽게 지어 100년 가는 아파트를 만들 방침이다. 공공아파트를 고급화하면 임대·분양 차별 정서도 자연히 사라지리라 본다. “타워팰리스를 임대 줘도 가치가 떨어지지 않는 건 건축비를 많이 들였기 때문”이라는 것이 그의 생각이다. 재건축을 통한 부동산 가치 상승에 익숙한 국내에서, 시장이 ‘100년 아파트’를 원할까.

“한국 아파트라고 다른 재료가 들어가는 게 아닌데 미국은 100년 쓰고 한국은 30년마다 다시 지으면 사회 전체적으로 이득이 아니다. 개인의 욕망은 채울 수 있어도 국익에는 도움되지 않는다. 공공재인 주택을 개인의 탐욕을 자극시켜 30년마다 지을 수밖에 없는 정책을 써온 건 매우 잘못된 거다.”

서울에서 대규모 주택 공급은 어렵지 않겠느냐는 회의론에 대해서도 고개를 저었다. 김 사장은 “SH가 개발할 구룡마을, 성지마을을 비롯해 부지는 서울에 얼마든지 있다”며 “또 대통령과 서울시장은 토지 수용권, 택지 독점 개발권, 토지 용도 변경권이 있다”고 자신했다.

그가 구상하는 반값 아파트, 공공주택 고급화는 그만큼 SH의 재정부담을 가중시킬 수 있다. 게다가 SH는 이미 고질적인 임대아파트 적자 문제를 안고 있다. 김 사장이 파악한 현황은 달랐다. SH가 소유한 부동산 가치가 막대하게 늘었기 때문이다.

올해 3월 공개 자료에 따르면 SH가 보유한 장기전세주택 2만8200가구의 시세는 약 32조1000억원으로 평가됐다. 평균 취득가 7조4390억원의 4.3배였다. 김 사장은 “SH는 자산 규모가 100조원에 육박하는 초우량 기업으로, 반값 아파트와 서울형 건축비 등을 추진할 충분한 역량이 있다”고 말했다.

그가 SH에서 추진하는 사업들은 15년 전부터 이루고 싶은 꿈이었다. 2006년 9월 당시 오세훈 서울시장을 만나 정책 건의를 했고 오 시장은 이듬해 4월 서울 장지지구와 발산지구의 분양원가를 공개했다. 후분양제와 장기전세 도입 약속도 지켰다. 그는 “오 시장은 내가 제안한 정책을 가장 많이 받아들이고 오랜 기간 실행해준 정치인”이라고 했다. 그런 오 시장이 지난해 ‘SH에 와서 직접 해보라’고 기회를 줬고, 김 사장은 서울시의회의 반대를 극복하고 ‘재수’ 끝에 SH 사장이 됐다. 그는 “지금까지는 남들에게 제안만 했는데 지금은 직접 실행할 수 있어서 하루하루가 즐겁다”고 했다.

김 사장은 새 정부에 거는 기대도 크다. 지난해 7월 그는 윤석열 당선인과 만났다. 그는 부동산 얘기에 앞서 ‘왜 대통령이 되려 하시느냐’ 물었다. 한 시간쯤 예상한 만남은 3시간 동안 이어졌다.

“(윤 당선인이) 부동산 투기·거품은 부패다, 부패는 기득권 카르텔이 만드는 거다. 대통령이 되면 우리 사회의 기득권 고리를 끊겠다. 대통령이 할 일은 유사부패가 재발하지 않도록 제도를 만들고, 부패의 근원을 찾아서 제거하는 것이라고 말했다.”

당시 윤 당선인과 생각이 통했다는 그는 앞으로 국민의 감시가 중요하다고 강조했다. “대통령은 물론 공직자 김헌동이 약속을 지키는지 국민·언론과 시민단체가 끊임없이 비판하고 칭찬해야 한다”고 당부했다.

송은아·안승진 기자