9억 초과 물건 거래 6%P 증가
15억 초과 아파트도 되레 늘어
9억 이하 거래는 58%→ 51%로
서민·중산층 아파트 매입 막혀

종부세 등 각종 보유세 부담에
‘똘똘한 한 채’ 선호도 높아져

서울 강북구 미아뉴타운의 한 공인중개사무소. 뉴스1

금융당국의 대출 규제 여파로 서울 아파트 시장의 거래절벽 현상이 이어지면서 고가·저가 아파트 간 양극화 현상이 심화하고 있는 것으로 나타났다. 자금조달계획서 신고 등 까다로운 자금출처 확인과 더불어 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 조기 시행으로 주택 매매를 제한하자 중저가 아파트 거래는 직격탄을 맞은 반면 고가 아파트의 몸값은 연일 치솟고 있다.

12일 국토교통부의 실거래가 통계시스템에 따르면 금융당국이 시중은행의 가계대출 총량 관리를 본격적으로 강화하기 시작한 올해 8월 이후 지난달 말까지 서울 아파트 실거래가 신고 건수는 이날 기준 총 1만489건으로 집계됐다. 직전 4개월(4∼7월)간 1만7663건에 비해 7000건 이상 감소한 수치다.

9억원 초과 아파트 거래 비중은 규제 이전(4∼7월) 41.9%에서 규제 이후(8∼11월) 48.5%로 늘었다. 시중은행의 주택담보대출이 금지된 15억원 초과 아파트 거래 비중도 같은 기간 15.9%에서 18.0%로 증가했다. 이에 반해 9억원 이하 거래 비중은 58.1%에서 51.5%로, 대출 규제가 없는 6억원 이하 거래는 28%에서 24.3%로 각각 줄어들었다.

부동산 업계에서는 각종 대출 규제로 서민과 중산층은 아파트를 매입하기 어려워진 반면, 대출 여부에 연연하지 않는 부유층에는 당국의 규제 효과가 전혀 먹히지 않은 것으로 보고 있다. 되레 현금 부자들은 거래절벽 상황에서도 고가 아파트를 추가로 매입하면서 강남권 주요 단지에서는 신고가 행렬이 이어지고 있다.

서초구 반포동 반포 아크로리버파크(84.95㎡)는 지난달 15일 종전 최고가보다 3억원 높은 45억원에 매매 계약이 체결됐다. 3.3㎡당 가격이 무려 1억3200만원에 달한다. 강남구 대치동 은마아파트(84.43㎡)도 같은 날 28억2000만원에 팔리면서 신고가를 갈아치웠다.

반면 서울 외곽 지역은 대출 규제 여파에 지난해부터 이어진 집값 급등세에 따른 피로감으로 호가가 꾸준히 떨어지고 있다. 이따금 거래되는 매물도 급매물로 나와 신고가와는 거리가 멀다. 노원구 상계동 벽산아파트(46.8㎡)는 이달 2일에 5억원에 매매 계약이 체결됐는데, 지난 9월 신고가(5억7750만원) 대비 7750만원 낮은 가격이다.

고가 아파트와 저가 아파트 간 격차는 통계로도 확인할 수 있다. KB국민은행의 월간시계열 자료에 따르면, 지난달 서울 상위 20% 평균 아파트값(3.3㎡당)은 2488만2000원으로, 전월(2442만8000원) 대비 45만4000원 올랐다. 반면 하위 20% 평균 아파트값은 같은 기간 889만2000원에서 879만6000원으로 감소했다. 상위 20%(5분위) 평균값을 하위 20%(1분위) 평균값으로 나눈 5분위 배율도 2.7에서 2.8로 늘었다.

전문가들은 앞으로 고가 주택과 저가주택 간 양극화 현상은 한층 더 심화할 가능성이 큰 것으로 전망하고 있다. 정부의 각종 부동산 관련 규제가 대부분 다주택자를 향하면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호현상을 오히려 부추긴다는 이유에서다.

종합부동산세를 비롯한 각종 보유세 등은 주택의 합산 공시가격에 비해 주택 수에 따라 더 크게 영향을 받는다. 서울 외곽이나 지방에 10억원짜리 주택 2채를 보유한 것보다 강남권에 20억원짜리 아파트 1채를 갖고 있는 게 세 부담이 훨씬 적은 구조다.

양도소득세도 1주택자는 기본세율(6∼45%)만 적용되는데 2주택자와 3주택 이상자는 기본세율에서 각각 20%와 30%의 중과세율이 추가돼 최고 세율이 무려 65∼75%에 달한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부의 잇따른 부동산 규제로 똘똘한 한 채에 대한 선호도가 높아지는 데다 내년 대선을 앞두고 재건축 규제 완화 기대감까지 영향을 미치면서 강남권 집값이 계속 치솟고 있다”면서 “어차피 15억원 초과 고가주택은 2019년부터 대출이 안 됐기 때문에 앞으로 대출 규제와 금리 인상 등이 이어지더라도 영향이 없다”고 분석했다.

◆이재명 “다주택 양도세 중과 유예 추진”

더불어민주당 이재명 후보가 12일 다주택자 양도세 중과와 관련해 “1년 정도 한시적으로 유예하는 아이디어를 제가 내서 당과 협의 중”이라고 밝히면서 당정 간 정책 엇박자가 재연될 전망이다.

이 후보는 이날 경북 김천 추풍령휴게소에서 기자들과 만나 “6개월 안에 처분을 완료하면 중과 부분을 완전히 면제해 주고, 9개월 안에 완료하면 절반만 면제, 12개월 안에 완결하면 4분의 1만 해주고, 1년이 지나면 예정대로 중과를 유지하자는 아이디어인데 조만간 입장을 정리하게 될 것”이라며 이같이 밝혔다.

종합부동산세와 대출 규제 등 각종 부동산 관련 규제가 이어지는 가운데 12일 서울 잠실의 한 부동산에 ‘양도세·종부세 상담’ 안내문이 붙어 있다. 이재문 기자

이 후보는 “다주택자들이 종부세가 과다하게 부과돼 팔고 싶은데 양도세 중과세 때문에 이러지도 저러지도 못한다는 입장이 조금 있는 것 같다”며 “다주택자 매물 잠김 현상을 해소하기 위한 것”이라고 설명했다. 그러면서 “정권 교체를 기다리면서 버틸 가능성이 있기 때문에 이것을 완화하면 안 된다”면서도 “효과가 있느냐, 없느냐 논쟁이 있긴 한데 저는 필요하다고 판단해서 당과 논의 중”이라고 말했다.

이 후보가 이 같은 주장을 들고나오면서 ‘당정’ 갈등이 불가피할 것으로 보인다. 기획재정부는 지난 1일 보도 설명자료를 내 “정부는 부동산 시장의 안정화 흐름이 어렵게 자리 잡은 상황에서 다주택자 양도소득세 중과를 유예할 경우 부작용이 더 클 것을 우려하고 있다”며 “다주택자에 대한 양도세 완화 조치는 정부 내에서 논의된 바 없고, 추진계획도 없음을 분명히 하고자 한다”고 밝힌 바 있다.

민주당은 또 재산세 부담 완화를 위해 여러 안을 놓고 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 부동산 가격 폭등과 공시가격 현실화가 겹치면서 1가구 1주택자들까지 세부담이 커지면서 대선에 부정적인 영향을 미칠 것이라는 전망이 나오자 대책 마련에 나선 것이다. 추진 당시 부작용에 대한 우려에도 아랑곳하지 않다가 대선이 다가오자 “소나기만 피하고 보자”는 식의 대선용 땜질 처방이라는 비판을 면하기 어렵게 된 셈이다.

여권은 공시지가를 시가와 비슷하게 맞출 때 늘어나는 세부담으로 민심에 악영향을 끼칠 가능성을 염려하고 있다. 특히 3월 대선과 6월 지방선거가 한 해에 치러지는 만큼 재산세 부담은 뇌관으로 작용할 여지가 있다. 여권이 우선 검토하는 방안은 공시가 현실화율 속도를 늦추는 것이다. 내년 3월 아파트 공시가격 발표 전에 공동주택의 공시가를 시세 대비 90%로 올리는 일정을 최소 1년 이상 연기하는 방안을 논의 중이다. 이는 법 개정이 아닌 정부 시행령 개정으로 가능하다. 민주당은 이날 “‘공시가 현실화 속도조절’을 검토하고 있지 않다”면서도 “다만 공시가 현실화로 인해 중산층과 1주택자의 재산세, 건보료가 늘어나지 않도록 당정은 정책적 노력을 할 것”이라고 밝혔다.

정부는 지난해 공평 과세를 명분으로 공시가를 시세와 맞추는 ‘공시가 현실화’를 추진했다. 이에 따라 공시가는 연평균 약 3%씩 단계적으로 인상된다. 하지만 집값이 최근 상승하면서 올해 공동주택 평균 공시가격은 지난해에 비해 19.08% 급등했다. 특히 서울(19.91%)과 경기(23.96%) 등 수도권을 중심으로 평균 이상 오르면서 야당은 ‘세금 폭탄’이라고 비판했다.

박세준·최형창 기자