우리나라는 주택보급률이 100%를 초과하였음에도 주택시장의 불안정이 지속되고 있어 주거안정을 바라는 국민 기대치가 어느 때보다 높다. 이에 부응하여 정부는 최근 2·4대책을 통해 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호를 추가 공급하는 등 획기적인 주택공급 확대방안을 발표하기도 하였다.

주택시장은 왜 불안정하고 주택공급 방향과 논의는 여전히 중요한 것일까? 주택시장의 안정과 균형은 경제 및 금융시장의 변동, 가구분화, 자가보유율, 지역특성, 심리지수 및 정책 신뢰 등 복합적인 요인에 의해 결정된다. 누가 어떤 상품을 공급하고 한정된 자원을 어떻게 배분되어야 하는지는 관점에 따라 해법도 다르게 제시된다. 그런데, 주택공급을 시장에만 맡기게 되면 미국의 생태학자 개릿 하딘이 주창한 ‘공유지의 비극’과 같이 시장이 실패하여 공멸하는 결과를 초래할 수 있으므로, 효율성, 공정성 및 지속가능성 측면에서 정책을 통해 변동성을 줄이는 적절한 조정은 불가피하다는 것은 확실하다.

김기태 주택도시금융연구원장

우리나라는 1970년대 이후 급격한 경제성장으로 인해 주택이 부족하게 되자 정부는 주택보급률을 높이기 위해 선분양제, 주택분양보증, 청약저축, 주택기금 등을 도입하여 주택공급을 확대하였다. 특히, 정보 비대칭적인 부동산 시장에서 건설사, 금융기관 및 분양계약자 간의 금융시스템이 적절하게 작동할 수 있었던 이유는 바로 주택분양보증의 덕분이다. 물론 과거에 시행착오로 인해 수업료도 톡톡히 치르기도 했다. 국제통화기금(IMF) 외환위기 당시 주택건설업계는 말뚝만 박으면 분양이 되던 시절의 후유증으로 대규모 미분양과 건설사 도산이 속출하는 등 손실이 심각하게 발생하였고, 그 부담은 고스란히 주택분양보증을 전담하던 주택사업공제조합의 부실로 이어져 결국 정부가 막대한 자금을 출자하여 공공기관으로 전환하였다.

27년간 1034조원의 보증공급을 통해 국민의 주거안정에 기여하고 있는 주택분양보증은 현재 새로운 도전에 직면하고 있다. 주택시장은 주택수급 불안, 저성장시대, 양극화 심화, 노후주택 증가 등 패러다임이 급격하게 변화하고 있다. 또한, 한국형 주택분양보증을 벤치마킹하여 주택공급을 확대하고자 하는 카자흐스탄, 인도네시아 등 아태지역 국가로부터 주택분양보증의 경험과 제도를 전수해달라는 요청도 쇄도하고 있다.

이에 따라 주택분양보증은 정책보증에서 한 걸음 더 나아가서 신도시, 도시정비사업, 리모델링사업 등 다양한 주택공급방안을 뒷받침하는 보증생태계의 플랫폼으로서 성장해야 한다. 주택이 부족한 지역에 필요로 하는 수요자에게 공급될 수 있도록 건설사와 분양계약자, 금융기관 등 시장참여자에게 보다 많은 신용을 지원해야 한다. 주택금융과 주택보증의 연계, 공공성과 경쟁력 확보, 제도개선 등도 정책수요자인 국민의 관점에서 논의될 필요가 있다. 또한, ‘보증은 비 올 때 튼튼한 우산이 되어야 한다’는 포용성도 중시되어야 할 것이다. 이를 위한 변화의 해법은 ‘보증서비스 혁신’이다. 심사의 전문화 강화 및 투명성 확보, 적정 보증료 산정체계 구축, 정보통신기술(ICT) 기반의 보증 확대 등 기술과 서비스 융합에 역점을 두어야 한다. 해외주택사업 수주에 어려움을 겪고 있는 중견 건설사 지원방안도 모색해 볼 필요가 있다. 주택분양보증의 혁신과 공공성 확보가 주택금융산업을 선진화하고 국민 주거복지를 실현하는 토양이 될 것으로 본다.

김기태 주택도시금융연구원장