[기고] 지분적립형 분양주택에 대한 소고

서울을 중심으로 집값 상승이 계속 이어지면서 정부는 주택투기 수요 차단을 위한 6.17, 7.10대책을 포함한 여러 차례 부동산대책을 내놓았다. 지난 4일에는 그동안 제기되어온 주택공급 부족에 따른 불안심리를 조기에 차단하기 위해 서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했다. 이번 대책에서는 새로운 주택공급 방식으로 ‘지분적립형 분양주택’이 포함됐다.

지분적립형 분양주택은 초기에는 일정지분만 매입하고 지분매입 규모를 늘려가면서 최종적으로 100% 소유권을 확보케 하는 공급방식이다. 지분적립형 분양주택은 미취득 지분에 대해 임대료를 납부하면서 4년마다 10~20%씩 단계적으로 지분을 취득해 나가는 구조이다.

지규현 한양사이버대학교 교수 한국주택학회장

지분적립형 분양주택과 유사한 개념의 대출상품으로 ‘공유형 모기지’가 있다. 전세수요의 매매전환을 유도하고, 전월세시장 안정화를 목표로 2013년에 도입한 대출상품이다. 두 방식은 개념적으로 시중이자율보다 낮은 이자(지분적립형은 저렴한 임대료)를 부담하는 대신 주택도시기금(지분적립형은 서울시)과 시세차익을 공유하는 것이다.

일반적으로 지분을 공유하는 방식은 큰 시세차익이 예상되는 시기에는 수요자들이 굳이 차익의 상당 부분을 포기해야 하는 상품 이용을 꺼린다는 단점을 가지고 있다. 반면 입주 후 일정 시점에 주택가격 상승분에 대한 이익을 공유할 때 서울시와 분양자 간의 이해충돌도 예상된다.

이러한 문제는 영국에서 도입된 수익공유형 모기지에서 나타난 바 있다. 초기 수익공유형 모기지는 차입자에게 20년 이상 장기 무이자 대출을 제공하는 대신, 대출만기 시점에 주택가격 상승분을 대출기관과 차입자가 대출시점의 지분비율에 따라 공유하도록 설계된 상품이다. 그러나 대출상품 판매시점에 주택가격 상승분의 최대 75%까지 대출기관 회수가 가능해 소비자들의 과도한 이자부담을 유인했다는 민원이 쇄도해 집단 줄소송 사태로까지 번졌다.

지분적립형 분양주택도 서울시와 지분을 공유하는 구조이기 때문에 주택가격 상승분에 대한 공유지분에 따른 이익배분 시 민원이 발생할 가능성이 있다. 따라서 분양단계에서부터 주택가격 상승에 따른 수익공유 등에 대해 분양자에게 잘 인지되도록 해야 한다.

지분적립형 분양주택의 수요는 장기거주를 희망하고 주택담보가의 80%~90%를 대출을 받아야만 내집마련이 가능한 30~40대 신혼부부가 주대상이 될 것이다. 서울시는 저렴한 주택을 공급한다는 취지에 따라 분양가는 시세의 80% 내외, 공공지분은 행복주택 수준의 임대료로 공급할 것으로 예상된다. 다만 과거 시도되었던 토지임대부 분양주택이나 환매조건부 분양주택에서 나타난 부작용이 반복되지 않아야 할 것이다.

일명 반값아파트라고 불린 토지임대부 분양주택은 토지 가치의 대부분이 주택건물 부분에 반영됨으로 인해 초기 분양자에게 개발이익이 사유화되는 문제를 낳았다. 반면 환매조건부 분양주택은 공공에 매각하는 조건으로 상품이 설계됨에 따라 시세차익이 전혀 발생하지 않아 시장에서 환영받지 못했다. 지분적립형 분양주택은 자금부담 완화를 통해 주거비 부담을 최소화하고 내집마련 기회의 폭도 확대해 무주택 실수요자로 하여금 보다 접근하기 쉽고 안정적인 거주를 유도할 수 있는 분양방식이 되어야 할 것이다.

지규현 한양사이버대학교 교수 한국주택학회장