주택은 현대인에게 필수 내구재인 동시에 매매를 통해 자본이득을 얻을 수 있는 투자자산이다. 이러한 주택의 두 가지 특성으로 인해 우리는 주택가격에 대해 이율배반적인 생각을 하게 된다. 내 집 마련을 통해 안정적인 주거 생활을 기대하는 경우에는 주택가격이 안정되길 바라지만 재산증식 수단으로 생각하는 사람들은 주택가격이 상승하기를 희망한다.

지난 수년간의 경제 상황은 투자를 목적으로 하는 사람들에게 우호적인 환경을 제공했다. 저자의 공동 연구에 따르면, 최근 주택가격 상승에 가장 큰 영향을 미친 것은 저금리이다. 저금리는 금융자산의 수익성을 낮추지만 차입 비용도 낮추기 때문에 이를 이용할 경우, 새로운 투자 기회가 생긴다. 차입을 통해 주택을 구매한 후 전·월세를 놓는 것이 금융자산에 투자하는 것보다 수익률이 높은 것이다. 이러한 주택 수요의 증가는 현재의 가격을 상승시킴은 물론, 미래의 가격 상승에 대한 기대를 일으킨다. 그동안 매매차익을 위해 다양한 형태의 투기 매매가 발생하고 주택가격이 지속 상승해온 중요한 이유이다.

박춘성 한국금융연구원 가계부채연구센터장

주택가격의 급격한 상승은 우리 경제에 다양한 잠재적 위험을 가져온다. 첫째, 많은 경우 주택 매수는 대출을 동반하므로 가격 상승기의 주택 매매는 가계부채를 가파르게 증가시킨다. 미래에 예측할 수 없는 경제적 충격이 발생할 때 나타날 수 있는 가계부채의 파괴적인 영향은 10여년 전 미국의 주택시장 붕괴와 글로벌 금융위기를 통해 잘 알려져 있다.

둘째, 이미 건설된 주택에 대한 투기적인 거래는 그다지 생산적인 활동이라고 보기 어렵다. 주택시장을 통해 가계부채가 매우 증가한다는 것은 경제적 자원이 덜 생산적인 부분으로 배분됨을 의미한다. 셋째, 투기 수요의 급격한 증가에 의한 주택시장의 과열은 실수요자에게 부정적인 외부효과를 일으킨다. 즉, 주택시장이 과열되지 않았다면 수년 후에 내 집 마련이 가능했을 가구주가 시장 과열로 주택구매를 미루고 더 큰 기회비용을 치르게 된다. 만일 이 가구주가 무리한 대출을 받아 주택구매를 서두른다면, 가계부채 위험은 더욱 커진다.

자본주의 사회에서 주택투자자를 비난할 수는 없다. 그러나 만일 투자목적의 주택 거래로 인해 시장 과열이 발생하고 우리 경제의 잠재적 위험이 증대됨과 동시에 결국 실수요자에게 부정적인 외부효과를 일으킨다면, 적절한 대책을 통해 이에 대응할 필요가 있다.

당국은 최근 6·17 대책을 내놓았다. 두 가지 점에 주목해야 한다. 우선, 이번 대책이 코로나19 사태와 함께 시장에 풀린 유동성으로 주택시장이 과열되기 전에 선제적으로 발표된 것이다. 또한 현재의 경기 하방 압력에도 불구하고 주택시장 활성화를 통한 경기 부양책보다도, 그동안 일관되게 추진되어 온 주택시장 안정화 정책 강화에 집중했다는 점이다. 주택시장 안정과 관련해 정책적 일관성을 유지하려는 당국의 의지를 읽을 수 있다.

다만 6·17 대책은 투기 수요에 단기적으로 대응하는 과정에서 규제에 초점을 맞춘 측면이 강하다. 시장 가격은 미래 가치를 반영한다. 따라서, 정부 정책의 근본적인 효과는 정책 방향성이 시장참여자의 미래에 대한 기대에 반영될 때 실현될 수 있다. 긴 시계에서 볼 때 결국 수요와 공급이 중요하다는 점을 고려한다면, 주택공급 정책 역시 보완될 필요가 있다. 주요 지역에 대해 예상보다 큰 규모로 시장 수요를 충족할 수 있는 구체적인 주택 공급계획을 제시한다면, 정부 정책의 방향성에 더욱 강한 신호가 되면서 주택시장 안정화에 기여할 수 있을 것이다.

박춘성 한국금융연구원 가계부채연구센터장