부동산 정책 ‘풍선효과’로 비규제 지역도 집값 올라

“다운계약서를 써야 한다네요. 양도세도 집 사는 사람이 부담해야 하구요”.

얼마 전 지인이 황당하다며 전화를 걸어왔다. 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 집값이 약세를 보이는 요즘이 ‘착한 가격’에 드디어 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회라 여겨 매물을 알아보고 있단다. 나름 ‘손품’을 잘 파는 그는 네이버 부동산에 오른 아파트 매물을 싹 뒤져 오는 8월에 입주가 시작되는 전용면적 59㎡의 소형 아파트를 찾아냈다. 분양권 피(프리미엄)가 저렴한 매물도 1억5000만원으로 무척 센 편이다. 그러나 새 아파트이고 2023년에 수도권광역급행철도(GTX) A노선 출발역이 바로 단지 코앞에 개통될 예정이라 향후 가격 상승도 기대된다. 이에 주택담보대출비율(LTV) 최대한도인 70%로 3억원의 대출을 받아 4억3000만원 정도의 집을 사기로 마음먹었다.

최현태 문화체육부 선임기자

하지만 전혀 예상하지 못한 난관에 부딪혔다. 피가 다가 아니다. 발코니 확장비(690만원), 중도금 후불제 이자(700만원)가 추가된다. 시스템 에어컨이 있다면 별도다. 여기까지는 이해된다. 또 하나가 있다. 바로 양도소득세와 다운계약서. 피 1억5000만원을 주면서 9000만원으로 적으면 양도소득세가 4000만원에서 1800만원으로 크게 준다. 그런데 이 세금을 분양권을 사는 이에게 떠넘긴다. 다운계약서를 쓰지 않으면 양도세 4000만원을 파는 이에게 얹어줘야 한다. 결국 정상거래를 하려니 집값은 4억8000만원을 훌쩍 넘었다. 이 아파트의 기준층 분양가는 2억8300만원이다.

서울이 아니다. 지금 경기도 파주에서 벌어지는 일이다. 지인은 결국 포기하고 강 건너 김포를 뒤졌다. 마침 7월에 입주하는 새 아파트가 눈에 띄었다. 3개 단지를 합쳐 4000가구가 넘기에 피 1억원 초반대의 매물이 많았다. 하지만 부동산중개업소를 찾으니 어렵게 찾은 매물은 방금 계약됐단다. 다른 매물은 주인이 피를 1000만원 더 올렸는데 아직 저렴하니 그것을 사란다. 이상한 생각에 다른 중개업소에 전화하니 계약됐다던 매물이 버젓이 살아있다. 현재 거래가 진행되지만 매물이 많지 않으니 먼저 가계약금을 넣으면 된단다. 순간, 조급함을 유발해 비싼 가격에 집을 사는 ‘호갱’이 될 것 같아 그는 등골이 오싹했다.

이번에는 새 아파트를 포기하고 북한산 전망이 나오는 고양시 덕양구 삼송역 인근의 3년 된 아파트를 찾았다. 그런데 도로에는 ‘내 아파트 가격은 내가 지키자’는 현수막이 버젓이 걸려있다. 이른바 주민들의 아파트 가격 담합이다. 이에 그는 매물을 보지도 않고 발길을 돌렸다. 다시 파주로 돌아와 2018년 준공된 아파트를 뒤졌지만 실거래가가 올해에만 9000만원이나 뛰었다. 집 사기를 포기한 그는 이제 전세를 알아보고 있다.

세 곳 모두 비규제 지역이다. 어떻게 이런 일이 벌어질까. ‘풍선효과’ 때문이다. 강남 재건축시장을 잡으려고 보유세 강화와 대출 규제를 담아 내놓은 12·16대책은 마용성(마포·용산·성동), 도노강(도봉·노원·강북), 수용성(수원·용인·성남)의 집값 폭등을 불렀다. 이어 2·20 대책으로 수원, 안양, 의왕 등까지 조정대상지역으로 묶여 LTV가 9억원 이하는 50%, 9억원 초과는 30%로 낮아지자 투기세력이 비규제지역으로 이동하면서 풍선효과는 더욱 확산되는 양상이다. 대출규제로 서민들의 삶만 더 팍팍해졌다. 서울을 포기하고 수도권으로 눈을 돌렸지만 비규제지역마저 집값이 이렇게 오르니 서울이 직장인 이들은 대체 어디 가서 살아야 할까.

최현태 문화체육부 선임기자