이창준의 삶과 세금 - ①

최근 쏟아지는 부동산정책 등 영향으로 세법개정이 빈번하게 이뤄졌다. 정부의 집값 잡기 기조로 현장에서는 문의와 상담이 많았던 해이기도 했다. 특히 새해를 앞두고 새롭게 시행될 주택임대사업자의 과세 문제와 관련해 관심이 증폭되고 있다. 이에 주택임대사업자의 종합소득세와 사업자 미등록가산세에 관해 짚어보고자 한다.

이창준 세무회계 창 대표세무사

◆ 새해 준비해야 할 주택임대사업자의 종합소득세

2018년 귀속까지는 주택임대 수입금액이 연간 2000만원 이하면 과세하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 분리과세나 종합과세 중 하나를 선택해 신고 후 납부해야 한다. (2000만원 초과분은 종전과 동일하게 종합과세) 이 경우 과세대상이 되는 임대수입금액은 보유하고 있는 주택 수에 따라 다르게 적용된다. 1주택자의 경우 임대료(월세)와 간주임대료(보증금ㆍ전세금으로 계산)는 비과세이지만 기준시가 9억원 이상 고가주택의 임대료라면 과세대상이다. 2주택자의 임대료는 과세대상이며 3주택자가 보증금 합계 3억원을 초과하는 경우에는 간주임대료를 계산해 임대료와 합산해 과세한다. 주택수 계산은 양도소득세와 달리 세대별 기준으로 판단하는 것이 아니라 배우자와 합산해 판정한다.

◆ 주택임대사업소득 분리과세

분리과세 선택 시 세율은 14%를 적용하며 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 있는 경우에는 다른 종합소득금액 세액과 분리과세세액을 함께 신고납부해야 한다. 임대주택 등록 여부에 따라 필요경비율과 공제금액이 달리 적용되며 미등록 시에는 감면을 적용받을 수 없다. 감면율은 임대주택등록자에 한해 단기는 30%, 장기는 75%로 단기임대주택인지 장기임대주택인지 여부에 따라 달리 적용된다. 임대주택등록자 중 국민주택규모 이하의 주택으로 임대개시일 기준시가 6억원 이하이고 의무임대기간(단기 4년, 장기 8년)과 임대료 증액제한(5%)을 준수한 경우 감면을 적용받을 수 있다. 감면 후 의무임대기간 미이행시에는 감면받은 세액(장기 4년 이상~8년 미만 임대한 경우 감면세액의 60%)과 이자상당액을 가산세로 납부해야 한다.

종합과세 적용시에는 임대수입금액에서 실제 발생한 필요경비를 차감하거나 장부기장을 하지 않은 경우에는 추계필요경비를 차감한 금액을 임대소득으로 보고 금융, 사업, 근로 등 종합소득과세되는 타소득과 합산해 계산한다.

임대사업은 임대 중 하자보수와 같은 특별한 사유가 발생하지 않는다면 평소 비용으로 처리할 금액이 적은 편이다. 비용이 얼마 발생하지 않은 과세기간에는 분리과세를 선택하고 수리비 등 비용이 많이 발생한 과세기간에는 실제 필요경비를 적용할 수 있는 종합과세방법을 선택하는 것이 유리하다. 실제 필요경비를 인정받기 위해서는 장부기장을 해야 하며 증빙서류로 세금계산서, 신용카드매입전표, 현금영수증 등과 같은 적격증빙을 받아야 한다.

◆ 사업자등록은 서둘러야

지방자치단체에 임대사업자 등록은 선택 가능하나 세무서에서 신청하는 사업자등록은 가산세를 부과한다. 2020년 1월1일부터는 주택임대소득이 있는 사업자가 사업개시일부터 20일 이내에 등록신청을 하지 않은 경우 실질 사업개시일부터 사업자등록 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%가 가산세로 부과된다. 2019년 12월31일 이전에 개시한 경우에는 2020년 1월1일을 사업개시일로 보기 때문에 2020년 1월21일까지 사업자등록을 해야 가산세가 없음을 유의해야 한다.

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