수익권이 압류된 경우 수분양자에 대한 소유권 이전 등기 [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 부동산 세상

시행사가 부동산 개발사업을 위해 금융기관으로부터 대출을 받으면서 채권을 담보하기 위해 신탁회사와 부동산 담보신탁 계약을 체결한 뒤 금융기관이 우선 수익자가 되고, 위탁자(시행사)가 수분양자들과 분양 계약을 맺는 일이 있습니다.

유효한 분양계약이 이루어지고, 우선 수익자의 채권 변제가 확보된 상태에 이른다면 위탁자는 수분양자에게 소유권 이전등기를 마쳐 주기 위해 신탁을 일부 해지할 수 있습니다. 이때 우선 수익자는 신탁의 일부 해지에 관해 동의를 하기로 하는 묵시적 약정을 한 것으로 볼 수 있습니다.(대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다81289 판결)

이처럼 신탁계약이 해지되고 나면 ’신탁재산 귀속’을 원인으로 하여 위탁자 앞으로 소유권 이전등기를 한 다음 다시 ’분양계약’을 원인으로 하여 수분양자 앞으로 소유권 이전등기가 이루어지게 됩니다.(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다19433 판결)

그런데 신탁계약에서 ’분양대금을 완납한 수분양자에 대하여 우선 수익자의 서면 요청이 있는 경우 수탁자는 수분양자로부터 확약서를 제출받은 다음 신탁 부동산의 소유권을 수분양자에게 직접 이전할 수 있다’는 취지의 특약사항이 있다면 수분양자가 수탁자에게 소유권 이전등기 청구권을 직접 취득할 수 있는 것일까요?

이에 대하여 대법원은 위 특약사항이 있다고 해서 수분양자가 수탁자에게 소유권 이전등기 청구권을 직접 취득하는 것은 아니라는 입장입니다(2018. 12. 27. 선고 2018다237329 판결).

위 특약사항은 소유권 이전의 절차를 간편하게 처리하기 위한 합의사항에 불과할 뿐, 수탁자에게 부동산에 관한 처분권을 부여하는 조항이 아니라는 게 대법원의 판단입니다.

대법원은 위 특약사항에 따라 수분양자에게로 직접 소유권 이전등기가 되었다고 하더라도, 이는 단지 ’신탁계약 종료에 따른 수탁자의 위탁자에 대한 소유권 이전등기 의무’와 ‘매매계약에 따른 위탁자의 수분양자에 대한 소유권 이전등기 의무’가 단축되어 이행된 것에 불과하다고 판시하였습니다.

위 사안은 위탁자이자 수익자(시행사)의 채권자가 위탁자의 수익권에 대하여 압류 및 추심명령을 하였는데, 수탁자가 위 특약사항에 기하여 수분양자에게 직접 소유권 이전등기를 해버리자 채권자가 수탁자를 상대로 압류 및 추심명령의 효력을 위반하였다면서 불법행위에 기한 손해배상 청구를 한 사건에서 비롯됐습니다.

이에 대하여 대법원은 수익권에 대한 압류 및 추심명령의 효력은 신탁 종료 시 위탁자가 수탁자에게 가지는 신탁 부동산에 관한 소유권 이전등기 청구권에 미친다면서 수탁자가 수분양자에게 소유권 이전등기를 마쳐준 것은 압류 및 추심명령의 효력을 위반한 것이라고 판시하였습니다.

위 판결로 수익권에 대한 압류 및 추심명령이 있더라도 수탁자가 수분양자에게 소유권 이전등기 절차를 진행해주는 것이 곤란해지게 된 만큼 그로 인한 피해가 수분양자에게 전가될 수 있고, 위탁자의 채권자가 수익권을 압류했다는 사정만으로 수분양자의 권리 실현이 방해되는 것은 타당하지 않다는 비판이 제기되고 있습니다.