-여지윤 변호사의 부동산 세상

Q. A씨는 주상복합건물의 상가를 하나 소유하고 있습니다. 이 건물에서는 주거 부분의 구분소유자들로만 구성된 입주자 대표회의가 상가 부분과 관련된 관리 업무 중 일부를 하고 있습니다. A씨는 입주자 대표회의에 위와 같은 업무를 집행하지 말라고 주장할 수 있을까요?

주거와 상가가 함께 있는 건물을 일반적으로 주상복합건물이라고 합니다. 이러한 건물의 관리는 어떻게 이루어질까요? 주상복합건물도 원칙적으로 집합건물법의 적용을 받지만, 주거 부분은 공동주택관리법의 적용을 받을 수도 있습니다. 이렇다면 주거 부분은 입주자 대표회의가, 상가 부분은 상가 관리단이 각각 맡아 이원적 관리가 이루어지는 것도 적법합니다.

이 같은 이원적 관리 아래에서는 그 영역이 중복된다거나 비용이 중복하여 지출되는 등의 비효율이 발생할 수 있습니다. 이러한 문제를 극복하기 위하여 입주자 대표회의와 상가 관리단이 소방이나 전기, 배관 등 공동관리가 불가피한 특정 업무에 대해서 통합 관리를 하는 사례도 있습니다.

그렇다면 통합 관리는 적법할까요? 서울고등법원은 집합건물법이나 공동주택관리법을 잠탈(潛脫·탈법적인 방법으로 회피)하는 내용이 아니라면, 입주자 대표회의와 상가 관리단이 협의를 통하여 통합 관리할 수 있다고 판시하였습니다(2018. 9. 13. 선고 2018나475 판결).

따라서 A씨는 이 건물에서 통합 관리에 관한 협의가 있었는지, 입주자 대표회의의 상가 부분과 관련된 업무 집행이 집합건물법의 취지 등을 잠탈하는지 등에 대하여 법률적으로 검토해 볼 필요가 있습니다.

그렇다면 어떠한 때 통합 관리가 집합건물법 등의 취지를 잠탈한다고 볼 수 있을까요? 집합건물법 2조의 2는 집합주택의 관리 등에 관한 공동주택관리법의 특별한 규정은 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 범위에서 효력이 있다고 규정하고 있습니다. 

이에 비추어 볼 때 집합건물법이 인정하는 구분소유자들의 기본적인 권리를 침해하는 내용의 통합 관리가 이루어지고 있다면, 위법하다고 판단될 여지가 큽니다. 다만 통합 관리의 구체적인 내용이나 협의의 경위 및 과정 등에 따라 달리 판단될 수 있을 것입니다. 

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