피해자 많을 땐 보상액 수백만원 그쳐 /방지제도인 ‘전세금보장 신용보험’도 대출 / 과도한 갭투자 물건엔 해당 안 돼

갭투자로 보증금 피해를 본 임차인들은 지푸라기라도 잡는 심정으로 돈을 돌려받을 방안을 모색한다. 건물 소유주에 대한 배상청구나 갭투자자에게 돈을 빌려준 금융기관을 상대로 손해배상을 청구하기도 한다.

공인중개사가 중개 과정에서 의무를 게을리한 경우 한국공인중개사협회 또는 보증보험 회사를 상대로 피해 금액을 청구하는 길도 있다. 공인중개업을 하려면 중개사는 최소 1억원 이상, 법인의 경우 최소 2억원 이상 한도로 협회나 보증보험 회사에 의무적으로 공제 가입을 해야 한다.

임차 피해인들이 부동산 공제증서에 명시된 금액만 믿었다가는 낭패를 볼 수 있다. 공제증서를 보고 손해 발생 시 1억원을 보상받을 수 있다고 여기지만 함정이 있기 때문이다. 1억원이라는 금액은 부동산 사고 건당이 아니라 해당 중개업체와 관련해 1년 동안 발생한 사고 전체의 한도액이다.

14일 서울 영등포구에 위치한 R하우스 건물 입구에 ‘갭투자’ 피해 관련 소송을 알리는 현수막이 내걸려 있다. 이제원 기자

서울 상도동 T빌리지의 임차 피해자 70명은 대부분 중개업체 한 곳을 통해 계약했다. 결국 70명 전체가 받을 수 있는 한도가 1억원으로, 소송에서 이기더라도 가구당 140여만원을 손에 쥐게 된다.

전세 임대차 피해를 예방하는 방안으로 ‘전세금보장 신용보험’ 제도가 거론되기도 하지만 근본적인 대책과는 거리가 멀다. SGI서울보증 기준으로 보면 아파트 전세금은 무제한, 아파트 이외의 주거공간은 10억원 이하까지 전세금보험에 들 수 있다. 또 전세 계약이 체결된 이후 10개월이 지나기 전에 가입해야 한다.

집주인이 과도하게 갭투자에 나서 금융기관의 대출이나 보증금이 많은 경우 가입하기가 어렵다. 금융기관의 대출액과 임차보증금 합산액이 집값보다 높으면 가입할 수 없기 때문이다.

예컨대, 추정 집값 20억원인 건물에 주택담보대출 5억원이 있다고 가정하면 해당 건물의 부채 비율은 25% 수준으로 낮은 편이다. 하지만 해당 건물이 다가구주택으로 임차인이 수십명이어서 전체 보증금 액수가 15억원이 넘어가면 해당 건물은 위험한 갭투자 건물이 되며, 전세보증보험 가입도 불가능하다. 대출금과 임차보증금 전체 액수의 합이 건물값인 20억원을 초과하기 때문이다.

특히 임차인들의 보증금 액수는 등기부등본에 나와 있지 않아 확인할 길이 없어 전세보증보험 가입은커녕 확정일자 순위도 알 수 없다.

김범수 기자