상가주택 좋은 투자 대안 되려면

부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 누구나 한번쯤 실제 거주하면서 아래층에 임대하는 상가주택 보유를 상상해 봤을 것이다. 반대로 거주성을 중요시하는 이들이라면 아파트보다 만족도가 떨어지고, 물건별로 편차가 커서 관심을 두지 않는다. 최근에는 상가주택도 최소 주택부분만큼(단, 주택면적이 상가면적보다 크면 전체를)은 주택으로 간주해 다주택자에게 중과세 부담을 지운다.

그렇기 때문에 상가주택 투자가 무조건 수익률이 좋다거나 단기간에 큰 시세차익을 본다고 이야기할 수는 없다. 하지만 상가주택은 물건별로 개별성이 강하므로 본인에게 맞는 투자 방향을 설정하고 제반 여건을 고려한다면 훌륭한 투자대안이 될 수 있다.

김병주 KB국민은행 WM투자자문부 부동산전문위원

일반적으로 상가주택은 부지를 매입해 직접 신축하는 ‘신축형’과 기존 상가주택을 매입하는 ‘매입형’으로 구분할 수 있다. 우선 각 유형별 투자 포인트를 살펴보고자 한다.

‘신축형 상가주택’은 위치 및 부지 선정이 중요하다.

상가주택 투자 시 가장 안전한 방법은 신도시 택지개발지구 내 단독주택용지를 분양받아 건물을 신축하는 ‘택지분양상가주택’를 활용하는 것이다. 지구단위계획으로 용도별 건축물이 적정 규모로 나뉘어 어디를 선택하더라도 기본 입지 요건이 좋은 편이다. 단, 더 좋은 위치일수록 경쟁률이 높고 웃돈이 형성돼 기대수익률을 달성하기 어렵다. 신축 아파트는 입주율에 따라 상권 형성 시기가 늦춰질 수 있다. 그러므로 신도시라 하더라도 기존 배후 수요가 어느 정도 확보된 위치의 상가주택을 선택한다면, 사업 초기 공실 리스크를 최소화할 수 있다.

최근 도심지를 벗어나 카페, 펜션 등의 기능을 가미한 ‘전원상가주택’ 신축이 늘고 있다. 고객을 유인할 수 있는 명확한 콘셉트가 전제조건이며, 해당 콘셉트에 맞는 신축을 통하여 공간 창출이 가능한가를 살펴야 한다. 그러기 위해서는 최소한 접근하기 어려운 위치를 배제하고, 풍광·지형 등 부지의 특성과 도로·상하수도 등 인프라 구축 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 여기에 향후 개발 호재까지 고려하여 신축 부지를 선정한다면 일반 상가주택 대비 다소 환금성이 떨어진다는 리스크를 보완할 수 있다.

‘매입형 상가주택’은 상가와 주거 비중의 확실한 배분 기준을 잡아야 한다.

기존 상가주택을 매입할 때도 상권과 동선을 고려한 위치 선정이 중요하다. 그 전에 ‘실거주 여부에 대한 확신’이 있는지, 궁극적으로 ‘상가와 주거 비중의 확실한 배분 기준’을 정했는지를 고민해야 한다. 만약 실거주를 하거나 주거 부분의 비중을 적절히 유지하여 공실 리스크를 최소화하기 위한 전략을 가지고 있다면, 상가와 주거공간의 분리, 상대적으로 열악할 수 있는 주거환경 개선·유지를 위한 비용 투입 등의 노력이 필요하다.

반대로 유동인구가 많고 이미 상권이 형성된 지역에서 투자 수익률 제고를 목표로 한다면, 실거주 환경에 대한 눈높이를 낮추거나 주거공간을 근린생활 용도로 전환하는 과감한 선택이 필요하다. 즉, 상가주택이 주택 수로 산입되지만 수익을 근간으로 한 수익형 상가건물이기 때문이다. 결국 수익성을 기반으로 한 상가주택 매입은 수익성과 거주 환경을 별개로 판단해야 한다.

상가주택이 모든 이에게 훌륭한 투자대안이 될 수는 없다. 평소 상가주택에 대한 관심이 있거나 본인의 상황과 투자방향이 맞는다고 생각된다면, 최소한 앞서 언급한 내용을 사전에 인지하고 접근하는 것이 투자 성공률을 높이는 방안이 될 수 있다.

김병주 KB국민은행 WM투자자문부 부동산전문위원