전 소유자가 관리비 체납하고 떠났다면? [알아야 보이는 법(法)]

Q. A씨는 상가 건물을 매수한 뒤 장사가 되지 않은 전 소유자가 상당한 액수의 관리비를 체납하고 떠났다는 사실을 알게 되었다. A씨는 체납된 관리비와 그에 대한 연체료를 지급해야 할까?

A. 상가나 오피스텔 건물은 크게 공용 및 전유 부분으로 나뉩니다. 전유 부분이란 개별 소유자들이 소유한 점포나 호실을 가리키는 것이고, 공용 부분이란 이러한 전유 부분을 제외한 복도와 계단 등을 의미합니다. 일반적으로 객관적인 용도가 여러 구분 소유자들의 이익을 위하여 사용되고 있다면 공용 부분으로 볼 수 있습니다. 이러한 공용 부분은 구분 소유자의 공동 소유입니다. 전체 소유자들의 이익을 위하여 쓰이는 곳이므로 공용 부분을 관리하는데 드는 비용 등에 관한 채권은 특별히 보호될 필요가 있습니다.

이러한 이유에서 관리 규약이 전 소유자가 체납한 공용 부분 관리비를 점포나 오피스텔의 매수인이 승계하도록 했다면, 이는 유효합니다. 따라서 전 소유자가 공용 부분에 관한 관리비를 체납한 채 점포나 오피스텔을 매도하고 떠나버렸다면 매수인은 지급할 의무가 있습니다.(대법원 2001다8677 판결)

다만 현재 소유자가 그에 대한 연체료까지 지급할 의무는 없습니다.(대법원 2004다3598판결)

주의할 점은 전 소유자가 체납한 관리비 중 전유 부분에 관한 것까지 현재 소유자가 지급할 의무는 없다는 점입니다.(대법원 2005다65821판결)

문제는 보통 관리비 항목만으로는 어떠한 부분이 전유 부분 또는 공용 부분에 관한 것인지 명확하지 않은 사례가 잦다는 것입니다. 일반적으로 개개 관리비 항목의 성질과 구체적인 사용 내역에 따라 판단되어야 할 것이나 이에 대해서는 면밀한 법률적 판단이 필요합니다.

새 소유자가 공용 부분의 체납 관리비 지급 의무를 승계하겠다는 의사가 없었더라도 이와는 관계없이 이런 의무를 면할 수 없습니다. 또한 그렇다고 전의 소유자가 체납 관리비 지급 의무를 면하는 것도 아닙니다. 즉 전·현 소유자가 함께 체납 관리비의 지급 의무를 부담하는 것입니다,(대법원 2006다50420 판결)

법률적으로는 이를 중첩적 채무 인수라고 합니다.

그렇다면 새 소유자가 점포나 오피스텔을 3자에게 팔아버린다면, 의무를 면할 수 있을까요? 대법원은 그렇지 않다고 보고 있습니다.(대법원 2006다50420 판결)

한번 공용 부분의 체납 관리비 지급 의무를 진 이상 점포를 팔아버려도 벗어날 수 없습니다.

이처럼 공용 부분에 대한 체납 관리비의 지급 의무로부터 쉽사리 벗어날 수 없으므로, 새롭게 점포를 매수하고자 한다면, 해당 상가의 관리 규약이 어떻게 되어 있는지, 매도인이 체납한 관리비가 얼마인지 분명하게 확인해보는 것이 안전합니다.

만약 신탁 계약에 따라 위탁자가 수탁자 앞으로 점포의 소유권을 이전해주었다가 그 계약에 따른 신탁 재산의 처분으로 3자에게 소유권이 이전됐다면 수탁자나 3자는 위탁자가 공용 부분에 관하여 체납한 관리비를 지급해야 할까요? 즉 위 사안에서 자산 신탁회사가 진행하는 공매 절차를 통하여 A씨가 점포를 낙찰받았다면 위탁자가 체납한 관리비를 지급할 의무가 있을까요?

이러한 경우에도 3자와 수탁자는 위탁자가 체납한 공용 부분 관리비를 지급할 의무가 있습니다. 중요한 점은 위탁자가 관리비 납부 의무를 부담한다고 기재된 신탁 계약서가 신탁 원부에 포함되었고, 그 원부가 건물 등기부에 편철되어 신탁 등기의 일부가 되었다고 하더라도 마찬가지라는 점입니다(대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결).

이처럼 상가나 오피스텔 건물을 매수하거나 자산 신탁회사가 진행하는 공매절차에서 낙찰받아도 전의 소유자가 체납한 관리비 지급 의무 등을 부담하게 될 가능성이 크므로, 이 부분에 대한 신중한 판단이 필요합니다.