부동산 계약을 앞두고 다운계약서 문제로 고민하는 이들이 적지 않다고 합니다. 위법한 행위라는 것을 알면서도 양도인과 양수인 모두 부동산 거래 시 발생하는 세금을 줄일 수 있는 탓에 다운계약서의 유혹에 빠지곤 합니다. 다운계약서란 무엇이며, 또 그로 인한 처벌은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

다운계약서란 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래 가격이 아닌 그보다 낮은 허위의 가격을 담은 계약서를 가리킵니다. 납부할 세금을 줄이기 위해 맺어지는 일이 많습니다. 다운계약서를 작성하는 이유를 보면 매도인 대상으로는 양도차익을 줄여 양도소득세를 절감할 수 있는 탓이고, 매수인은 취득가액을 줄여 취득·등록면허세를 줄일 수 있기 때문입니다.

세금 감면이라는 이점에도 다운계약서 작성은 엄연한 위법이며 그에 따른 처벌은 혹독합니다.

먼저 매도인과 매수인이 다운계약서를 작성했다가 적발되면 실거래가 신고의무 위반으로 취득세 3배 이하의 과태료가 부과됩니다. 또 분양·입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리를 매매하면 해당 권리 취득가액의 100분의 5 이하에 달하는 금액이 과태료로 부과됩니다.(부동산거래신고법)

여기에서 끝이 아닙니다. 탈세한 취득세와 양도세도 그대로 납부해야 하며, 탈세액의 40%인 신고 불성실 가산세, 미납했던 일수에 대한 연리 10.95%의 납부 불성실 가산세도 모두 부담해야 합니다.

한편 공인중개사가 다운계약서를 작성해줬다면 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과되며, 자격 정지 또는 등록 취소, 업무 정지 등의 처분을 받을 수 있습니다.(공인중개사법)

최근 이와 같은 부동산 거래 허위신고를 줄이기 위한 관리 시스템과 제도가 강화되는 추세입니다. 부동산 거래 관리 시스템을 통한 정기적인 감시가 강화되었으며, 자진 신고자의 과태료를 감면해주는 리니언시 제도도 실시 중입니다. 당장의 이익을 위한 위법 행위가 후폭풍을 불러일으킬 수 있으니 투명한 거래가 바람직합니다.

윤경 법무법인 바른 변호사 [e-mail]