장재현 리얼투데이 콘텐츠 본부장

2017년 무술년은 '수익형 부동산' 시대가 될 것으로 예상된다. 정부가 8·2 대책을 비롯해 신DTI 와 DRS 등 강력한 대출규제로 주택시장을 옥죄고 있는데다 입주물량과 분양물량도 크게 늘었기 때문이다.

실제 국토교통부 자료에 따르면 올해 입주물량은 43만 9541가구로 역대 최대치 수준이다. 지난해(38만3829가구)보다 15%나 상승했다. 여기에 분양물량도 30만 여 가구가 공급되면서 총 73만여 가구가 시장에 풀리게 된다.

또 지난 8·2대책과 10·24대책 등을 통해 올해부터 신DTI와 DSR 등의 대출규제가 시작되고, 주택담보대출금리가 지속적으로 오르고 있는 것도 주택시장에 리스크로 작용할 것으로 예상된다. 한국은행 자료에 따르면 지난 2017년 4분기 주택담보대출금리는 평균 연 3.39%로, 지난 2016년 최저치인 2.77%보다 0.62% 포인트가 올랐다.

이처럼 주택시장에 악재가 많은 상황에서 수익형 부동산이 대안으로 떠오를 것으로 예상된다. 현재 수익형 부동산 거래량은 사상 최대치를 기록 중에 있다. 국토교통부 연도별 토지거래량을 살펴보면 지난 2017년 1월부터 11월까지 301만8475필지가 거래가 됐다. 지난 2006년부터 같은 기간 거래된 필지수로는 최대치를 기록했을 정도다.

시군구별로는 올해 서울~양양간 고속도로가 개통된 강원도 양양군이 10만 5609필지로 가장 높았다. 이어 SRT가 개통된 화성시가 7만6376필지, 용인시 6만2410필지, 평택시 5만7533필지 등의 순이었다.

한편 상가, 오피스 등의 상업업무용 부동산 거래량도 역대 최고치를 기록했다. 부동산 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부에서 제공하는 상업업무용 건축물 거래량을 조사한 결과, 올 1월부터 11월까지 상업업무용 부동산은 총 34만7047건이 거래되며 역대 최대치를 기록했다. 이는 지난해 대비 34.5% 증가한 수치다.

반면 아파트 매매거래량은 감소세다. 지난 2017년 아파트 매매거래량은 2016년 대비 수도권 -36%, 5대광역시 -41%, 지방 -40% 등으로 모두 감소했다.

이처럼 주택매매는 거래가 감소 추세에 있고 수익형 부동산은 거래량이 꾸준히 증가하고 있다. 여기에 위례를 비롯한 하남, 동탄, 고양 등 수도권 주요 택지지구에서는 아파트 입주가 본격 시작되면서, 상가나 오피스텔, 오피스 등의 수익형 물량의 공급량도 점차 늘어나고 있다. 지방에서도 KTX·SRT 개통과 올림픽특수 등으로 상가나 숙박업, 토지시장이 급성장하고 있다.

이에 따라 은퇴자들과 주택시장에 진입이 어려운 투자자들이 자산을 안정적으로 보존할 수 있으면서 개발 후 기대가치까지 기대되는 수익형 시장으로 유입될 가능성이 매우 높다.

하지만 주의해야 할 점도 있다. 우선 수익형 시장은 관리의 시간과 유지비용이 많이 들어간다는 점이다. 또 철도나 올림픽특수로 너무 높아진 가격도 주의해야 할 리스크다.

따라서 투자자들이라면 여러 옵션들을 고려해봐야 한다. 주택시장의 규제가 많이 있긴 하지만, '12·13대책'을 통해 다주택자들의 경우 임대사업자 등록하면 양도세 중과 등의 여러 혜택을 받을 수 있어 유리해 졌다. 이에 따라 올해 주택시장이나 수익형 시장 모두 임대상품들이 트랜드로 자리잡을 가능성도 높아졌다.

<장재현 리얼투데이 콘텐츠 본부장>

<세계파이낸스>