분양주택 잔금 치르고 3년 내
종전 주택 처분하면 비과세

1세대 1주택에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다. 그러나 2주택자도 일정 요건을 갖추면 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 일시적 1세대 2주택으로서 △국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 취득할 날로부터 1년 이상이 지난 뒤 새로운 주택을 취득했을 경우 △그 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택(보유기간 2년 이상)을 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 9억 초과분에 대해 과세한다.

만약 국내에 1주택을 소유한 1세대가 분양권에 당첨된 경우는 언제까지 기존 주택을 양도해야 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까. 이 경우엔 분양권 취득시기를 따져봐야 한다. 반드시 기억해야 할 것은 분양권은 당첨만으로는 주택 수에 포함되지 않는다는 점이다. 분양권은 주택을 구입할 수 있는 권리일 뿐 아직 주택이 아니다. 분양권이 주택이 되는 시기는 일반적으로 잔금일이다. 등기접수일이 잔금일보다 빠른 경우에는 등기접수일이 된다. 새로운 주택의 취득일은 분양권 당첨일이 아니다.

이주영 NH농협은행 WM연금부 세무사

예를 들어 살펴보자. 1주택을 소유하고 있는 A씨가 분양권에 당첨됐다. 분양권 당첨일은 2015년 4월이며, 대금청산일은 2017년 8월(등기접수일은 잔금일 이후)이라고 가정한다. 기존 주택을 언제까지 매도해야 할까. 답은 A씨의 경우 기존 주택은 대금청산일로부터 3년 이내인 2020년 8월 전까지 양도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. A씨는 분양권이 주택이 되는 2017년 8월까지는 1세대 1주택자 적용을 받아 언제든지 종전 주택을 매도해도 비과세 대상이다. 기존 주택을 팔지 않으면 2017년 8월 이후 1세대 2주택자가 되지만 2020년 8월까지 기존 주택을 양도하면 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 갖추게 돼 비과세된다.

분양권 당첨이 되는 때를 취득시기로 보고 당첨일로부터 3년 이내 기존의 주택을 양도하여 일시적 비과세 혜택을 받기 위해 주택을 급하게 매도하는 경우가 적지 않다. 하지만 실제로는 새로운 주택 취득일인 잔금일(등기접수일이 빠른 경우 등기접수일)을 기준으로 3년 이내 기존의 주택을 양도한다면 일시적 비과세 혜택을 받을 수 있다.

세금은 알면 현명한 절세가 가능하지만 모르면 절세가 어렵기 때문에 꼭 매도 이전에 세무전문가와 상담을 통해 현명한 절세를 할 수 있길 바란다.

이주영 NH농협은행 WM연금부 세무사