건물 신축 할때, 주택 재건축 할때
취득세·재산세… 꼼꼼히 살펴라

비어있는 땅에 건축계획을 세운다면 먼저 소요자금을 계산하고 향후 부동산 가치상승을 생각하며 기대에 부푼 설계도를 그릴 것이다. 그러나 설계도를 벗어나 실제 현실로 나오게 되면 세금문제를 반드시 검토해야 한다.

건축을 위한 설계나 공사용역을 진행하면 용역비에 부가가치세 10%가 추가된다. 세금계산서를 받은 사람이 일반과세 사업자라면 부가가치세를 환급신청하는 것이 가능하다. 상가를 건축해 임대할 예정이라면 임대사업자로 등록하여 건축업자에게 준 부가가치세를 환급신청할 수 있다.

김윤정 KB국민은행 명동스타PB센터 세무팀장

건물을 신축하면 취득세를 내는데 매매로 취득한 경우와 차이가 있다. 매매 시 취득세는 실제 거래금액을 기준으로 하고, 신축은 시가표준액과 취득자가 신고한 비용 중 높은 금액으로 한다. 취득세율은 매매의 표준세율(주택 등 예외)은 4.6%, 신축은 3.16%다.

건축물이 완성되면 건축물과 토지의 기준시가를 각각 계산해 건축물의 재산세는 7월에, 부수토지는 9월에 부과된다. 건축물이 주택이면 주택과 주택 부수토지를 합하여 개별주택가격(또는 공동주택가격)을 기준으로 하고 재산세액의 2분의 1은 7월에, 나머지는 9월에 부과한다.

조합원 입주권과 주택분양권은 재산이 아닌 권리 상태로 보유하는 것이지만 매매를 하면 양도소득세를 내야 한다. 이때 조합원 입주권은 주택과 같은 세율로 계산하고, 주택분양권은 일반 부동산과 같은 세율을 적용한다.

취득세도 차이가 있다. 입주권은 주택이 멸실된 토지의 상태이므로 입주권을 취득하면 토지에 대한 취득세를 내야 한다. 반면 분양권은 아직 권리 상태이므로 분양권을 취득한 시점이 아닌 주택이 완공돼 부동산으로 취득하는 시점에 취득세를 낸다.

재건축으로 완성된 새 주택을 양도할 때는 기존 주택의 연장으로 본다. 따라서 1가구 1주택 비과세 여부를 판단할 때 재건축하기 전의 주택과 재건축 주택의 보유기간과 거주기간을 합산한다. 조합원 입주권은 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함되기 때문에 1가구 1주택자가 추가로 입주권을 취득하면 1가구 2주택이 된다. 이 경우 일시적 2주택 유예기한 내 기존 주택을 양도하면 비과세가 가능하다. 또 완공 후 입주 등 일정 조건 충족 시 비과세 특례도 있음을 알아둘 필요가 있다.

김윤정 KB국민은행 명동스타PB센터 세무팀장