최근 부동산시장의 이슈는 주택임대 소득에 대한 과세 정책이다. 박근혜정부가 지난 2월 세제양성화의 일환으로 발표해 추진하는 ‘주택임대차시장 선진화’ 방안은 당초 6월 입법이 예고됐으나, 아직도 국회에 상정조차 되지 않았다. 이 때문에 월세를 받아 생활하는 서민들은 세금이나 보험료 등의 추가 부담에 대한 의문으로 혼란이 가중되고 있다. 정부는 주택임대 과세 대상자를 30만명 정도로 예상하고 있지만, 법안이 원안대로 국회를 통과하면 적어도 100만명 정도는 될 것으로 전문가들은 보고 있다. 주택임대차시장 선진화 방안은 전세금에 대해서도 다주택자에게 과세를 할 것이냐, 연간 얼마의 월세 소득을 분리과세 기준금액으로 할 것이냐, 기준 금액 이하의 분리과세 대상자에게는 소득세 계산을 어떻게 할 것이냐는 세 가지 문제로 요약된다.

전성규 신화세법연구소장

정부는 우선 현재 3주택 이상의 다주택자인 전세금 과세 대상을 2주택자 이상으로 하겠다고 발표했다. 사실 전세금은 우리나라 전세시장의 특성상 소득이라기보다는 부채에 가깝다. 주택 수에 상관없이 과세를 제외해줘야 전세시장에도 공급이 원활해지는 것이다. 또 정부안은 월세의 분리과세 기준금액을 2000만원 이하인 2주택자에 한하고 있으나, 현재 국회에서 주택 수와 상관없이 2000만원으로 하는 방안이 논의되고 있다. 이 또한 퇴직한 노후 세대가 연간 2000만원의 수입으로 생존이 아닌 생계를 유지할 수 있느냐를 볼 때 기준금액은 상향조정 돼야 한다.

주택임대차시장 선진화 방안의 핵심은 영세한 월세 수입자에게 세금을 많이 과세하지 않겠다는 것이다. 사실 문제는 세금이 아니라 보험료다. 우리나라 보험료는 소득기준으로 무조건 부과되므로, 월세 좀 받다가 세금과 보험료로 다 뺏긴다고 생각하는 것이 임대업자의 고민이다. 보험료 걱정으로 사업자등록을 못하겠다는 것이다. 이 때문에 분리과세는 종합소득 합산을 배제하는 것뿐만 아니라 건강보험료에 반영하지 않는 것이 중요하다. 보험료 산정 방식부터 개선하든가, 아니면 영세임대업자에게는 보험료를 분리과세 해야 한다.

물론 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 격언처럼 임대소득자들의 세금 납부는 당연하다. 지금부터라도 임대인들이 전월세 소득을 신고하고 적절한 세금을 납부하기 위해선 소득배분을 잘 활용할 필요가 있다. 첫째, 임대주택 취득 시 부부이름으로 하지 말고 성인 자녀나 다른 가족의 이름으로 분산 취득하는 게 유리하다. 부부이름의 주택을 과세대상으로 판정하기 때문에 다른 이름으로 분산하면 처음부터 과세에서 제외된다.

둘째, 고액의 월세를 받기보다는 전세금과 적정하게 배분해 월세금액이 기준금액에 미달되도록 한다. 종합과세가 되면 다른 소득의 세율도 올라가기 때문에 예상보다 많은 세금이 나올 수 있다. 셋째, 기준금액 이상의 월세수입자는 장기임대주택사업자로 등록해 재산세, 종부세 등의 감면 혜택과 함께 올해부터 도입된 양도세 일부 감면 혜택도 받으면 된다. 이럴 경우 소득세의 필요경비를 인정해주는 경비율이 보통 45%선이나, 60%까지 추가로 비용을 공제받는다는 점을 활용할 수 있다. 정부안은 여전히 갈팡질팡이다. 많은 국민의 재산권이 걸려 있는 만큼 주택임대인들이 납득할 수 있는 입법이 이달 중에는 확정되기를 바란다.

전성규 신화세법연구소장