정부, 세입자 지원정책 방향 바꾼다

전세는 줄고 월세는 늘어나는 주택임대 시장의 구조 변화에 발 맞춰 월세 세입자에 대한 지원은 확대하고 전세 세입자 지원은 줄이는 방향으로 정책 기조가 바뀔 것으로 보인다.

국토교통부가 26일 발표한 '주택 임대차 시장 선진화 방안'에 따르면, 집주인들은 집값 상승에 대한 기대가 낮아지고 저금리가 장기화하면서 월세를 선호하고 있다.

반면 세입자들은 자가나 월세에 비해 전세의 주거 비용이 적어 전세 수요가 지속적으로 늘면서 전월세간 수급 불균형이 심화하고 있다.

한국개발연구원(KDI) 조사에 따르면 거주유형별 주거비 수준은 상대적으로 월세가 가장 높고 그 다음이 자가이며 전세가 가장 낮다. 유례없는 전셋값 상승은 이 같은 불균형의 결과다.

국토부는 그동안 전셋값 상승에 대응해 저리의 전세 대출, 공적 보증 등으로 전세 지원을 강화해왔지만 이제 전세에서 월세로의 전환이 돌이킬 수 없는 구조적인 변화라고 판단하고 월세에도 좀 더 균형 있는 지원 체계를 마련하기로 했다.

◆ 월세 소득공제, 세액공제로 전환

이에 따라 올해부터 월세 소득공제가 세액공제로 전환된다. 그간 월세 임대료를 과세표준이 되는 소득에서 빼줬는데, 이제 아예 세금을 줄여준다는 것이다.

지금은 총 급여액이 5000만원 이하인 근로자에게 월세 지급액의 60%(최대 500만원)를 소득공제로 지원해줬는데, 앞으로는 총 급여액이 7000만원인 근로자에 대해 월세 지급액의 10%(최대 750만원)를 세액공제 해준다.

즉, 월세 세입자는 한달치 임대료 부담을 덜게 되는 셈이다. 이처럼 월세에 대한 세제 지원이 소득공제에서 세액공제로 바뀌면, 소득이 적은 사람일수록 혜택이 커진다.

반대로 고액 전세에 대한 정부의 지원은 축소된다. 오는 4월부터 국민주택기금을 이용한 대출 상품인 '근로자·서민 전세자금 대출'은 보증금이 3억원 이하인 경우로 지원 대상이 제한된다.

시중은행 전세 대출의 경우도 4월부터 보증금 4억원(지방은 2억원) 이상에 대해 주택금융공사의 보증이 중단된다. 보증이 중단되면 금리가 0.5%p가량 인상되는 효과가 있다.

생애최초주택 구입자에게만 주어지던 이자가 싼 주택담보대출인 공유형 모기지는 5년 이상 무주택자로 지원 대상이 넓혀진다.

국토부 관계자는 "서민층으로 전세 자금 지원을 집중하고 고액 전세에까지 정부 지원이 이뤄지는 것을 막기로 했다"며 "주택 구입 자금 지원은 계속 확대해 실수요자의 부담을 덜고 전세 수요가 매매로 자연스럽게 흘러갈 수 있도록 할 것"이라고 말했다.

◆ 월세 동향조사 확대…주택임대차보호제도도 손 본다

이와 함께 정부는 앞으로 월세시장이 확대될 것을 대비해 월세 가격 동향조사 대상지역 범위를 확대하기로 했다. 현재는 특별시와 광역시에 국한된 것을 모든 시·도로 확대키로 한 것이다. 전세 위주인 현행 주택임대차보호제도도 손질된다.

국토교통부는 26일 발표한 주택임대차시장 선진화 방안을 통해 이 같은 내용이 담긴 주택 임대시장 인프라 구축 계획을 밝혔다.

정부는 최근 전월세 거래량 추이를 살펴볼 때 향후 월세 시장이 확대될 것이라는 판단이다. 이에 따라 통계시스템 정비와 시장 모니터링 강화를 통해 월세 시장 확대에 적극 대응한다는 계획이다.

실제 국토부가 이날 공개한 자료에 따르면 전월세 거래량 중 월세 비중은 ▲2012년 1월 35.4% ▲2013년 1월 42.3% ▲2014년 1월 46.7% 등으로 증가 추세다.

나아가 정부는 월세 가격 동향조사 대상범위를 현행 특별시·광역시 중심에서 모든 시·도로 확대하기로 했다. 전월세 전환율도 주택유형과 권역 등을 세분화해 공표한다. 전월세 전환율은 전세 또는 보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용하는 비율을 말한다.

◆ 임차시장 통합 분석…’전월세 통합 지수’ 개발

임차시장을 통합적으로 분석하기 위해 '전월세 통합 지수'도 개발한다. 이를 위해 국토부 전월세거래신고시스템과 대법원 전자확정일자시스템을 연계해(7월 예정) 전월세 거래정보의 통합 관리 기반을 구축하기로 했다. 보증금이 적어 확정일자 신고가 저조한 주거급여 수급가구에 대해서도 월세가격 신고를 의무화하는 방안도 추진된다.

또 정부는 임대주택정보시스템 구축에도 나선다. 이 시스템을 통해 공공과 민간 임대주택 정보를 통합 관리할 계획이다. 공공임대 운영의 효율성을 담보하는 한편 국민의 정보 접근성도 높일 수 있을 것으로 정부는 기대했다.

월세시장 증대에 맞춰 전세 위주인 현행 '주택임대차보호제도'도 가다듬는다. 정부는 월세 임차인 보호를 위한 주택임대차보호제도 개선방안에 대한 연구용역과 개정위 운영 등을 거쳐 연내 개정안을 마련할 방침이다.

◆ 금융위 “LTV·DTI 큰 틀 유지할 것”

한편, 신제윤 금융위원장은 이날 오후 정부세종청사에서 열린 '주택 임대차시장 선진화방안' 관계부처 합동 브리핑에서 "LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율)는 특정한 방향을 갖고 검토하는 것은 아니다"라고 밝혔다.

이어 "금융안정 측면에서 검토를 하겠다는 뜻"이라며 "LTV·DTI 큰 틀은 유지할 것"이라고 덧붙였다.

◆ 전문가들 “현행 대출 제도의 모순점부터 잡아야”

이와 관련, 부동산업계 한 관계자는 “대출 규제는 원칙적으로 완화되는 게 맞다”면서도 “하지만 현행 대출 제도의 모순점만 잡아도 효과가 상당할 것”이라고 말했다.

이어 “주택담보대출은 담보가치의 50~60% 밖에 대출을 해주지 않는 반면, 전세 자금 대출은 전세금의 80~90%까지 해준다”며 “전세자금 대출은 신용대출인데 담보도 없이 이렇게 많이 해주는 것이 그 담보를 정부에서 보증이라는 형태로 해주는 것”이라고 꼬집었다.

그는 또 “결국 문제가 생기면 우리 혈세로 해결하겠다는 것”이라며 “가계 대출을 잡으려면 전세 자금 대출과 기타 신용대출부터 잡아야 한다”고 목소리를 높였다.

김현주 기자 [e-mail]