지옥 가는 길은 선의로 포장돼 있다
누구를 위한 상한제인지 자문해야

서울 아파트 전셋값이 지난주 0.03% 하락했다고 한다. 어제 나온 부동산114 집계치가 그렇다. 지난달 마지막주 조사에서 5개월 만에 하락세로 돌아선 데 이어 2주 연속 한풀 꺾인 것이다. 좋은 소식이다. 전월세 걱정에 어깨가 짓눌린 가장들은 가슴을 쓸어내릴 것이다.

호사다마일까. 은행의 전세자금 대출 잔액은 2년 새 5배로 늘었다고 한다. 2009년 말 8765억원에서 지난날 말 4조3142억원으로 급증한 것이다. 대출 금리도 오름세다. 내년 전셋값이 5% 오를 것이란 전망도 있다. 나쁜 소식이다.

불길한 소식도 없지 않다. 국회가 전월세 상한제를 법제화할 공산이 크다는 사실이다. 한나라당 홍준표 대표는 지난달 ‘홍준표의 라디오스타’를 통해 “전월세 상한제가 현재 국회에 제출됐기 때문에 이번 정기국회 중에 (처리)할 수 있을 것”이라고 했다. 빈말로 여길 일이 아니다. 여당이 상한제 카드를 어루만진 지 벌써 몇 달 됐다. 민주당은 앞서 올해 초에 상한제 당론을 정했다. 한·미 자유무역협정(FTA) 비준의 고빗길을 넘으면 여야는 부리나케 상한제 방면으로 달려갈 것으로 봐야 한다.

전월세 상한제 법제화가 왜 불길한 소식일까. 경제학 교과서와 실증 자료를 들춰볼 필요가 있다. 상한제가 선의의 발상이란 점에는 의심의 여지가 없다. 하지만 지옥으로 가는 길은 선의로 포장돼 있다는 역설을 입증하는 자료만이 널려 있을 뿐이다.

국제적으로 한국의 전월세 상한제에 해당하는 것은 임대료 규제다. 단호하게 규제의 칼을 휘두른 중앙·지방정부가 지구촌에 제법 많다. 하나같이 서민 주거 안정을 명분으로 내세웠다. 독일·오스트리아권이 대표적이다. 미국에도 1970년대 열풍이 불었다. 문제는 그 손익계산서다. 참담하다.

임대료 규제를 실행하면 셋집 수요는 늘고 공급은 현저히 준다. 주택공급의 장기 가격탄력성이 0.2라는 연구 결과도 있다. 임대료를 10% 억누르면 공급이 2% 준다는 뜻이다. 세입대란을 체질화할 독소인 것이다. 나대지는 공터로 남는다. 새집을 짓겠다고 나설 땅주인이 있을 리 만무한 탓이다. 기존 임대주택은 슬럼화하기 일쑤다. 관리·보수에 신경 쓸 인센티브가 없어서다.

중장기적으로 골병이 드는 것은 결국 집 없는 서민과 지역사회다. 미국 뉴욕 맨해튼에서 마음에 드는 셋집을 구하려면 신문 부음란부터 챙겨야 한다는 우스갯소리가 있다. 극단적으로 밀어붙이면 법제 보호의 우산을 쓴 장기 세입자들이 죽기 전에는 결코 셋집을 비우지 않는 엽기 드라마가 펼쳐지는 것이다.

‘죽은 경제학자의 살아있는 아이디어’의 저자 토드 부크홀츠는 “정치인들은 종종 경제적으로 어리석은 결정을 내릴 때가 많다”고 단언한다. 임대료 규제가 이런 유형이다. 극소수에게 혜택을, 절대 다수에게 재앙을 안긴다. 그런데도 어리석은 결정이 난무한다. 왜 그럴까. 부크홀츠에 따르면 정의를 구현하는 것처럼 굴면 정치인에게 득이 되기 때문이다. 몰표가 쏟아지는 것이다.

여야 지도부는 대체로 판검사나 법대 출신이다. 문과 영재는 법대로, 이과 영재는 의대로 몰려가는 세상에서 법률을 체계적으로 익힌 우수 인적자원이 입법부를 이끄는 것은 어쩌면 당연한 일이다. 최소한 트집 잡힐 일은 아니다. 하지만 그들이 법리를 꿰뚫어 보는 눈으로 올바른 일만 할 것으로 기대하기는 어려우니 탈이다.

여야가 정기국회에서 상한제의 칼을 휘두를 작정이라면 칼춤을 추기에 앞서 과연 누구를 위한 상한제인지 가슴을 열고 자문할 필요가 있다. 유대인으론 최초로 미국 연방대법관을 지낸 루이스 브랜다이스의 어록도 되새겨야 한다. 어록의 ‘법률가’는 ‘율사 출신 의원’으로 바꿔서 말이다. 그것은 이렇다. “경제학을 공부하지 않은 법률가는 공공의 적이 되기 쉽다.”

논설실장