주택거래활성화 연기, 시장 혼란가속

매수, 매도 또다시 깊은 수렁

"언제쯤 대책이 나올까요. 대표님?" 주택  매수예정자는 매수시기를 대책이후로 늦추고 있고, 이에 맞춰 매도자도 시기를 대책발표 이후로 연기하고 있다. 일부 주택매수를 미루는 분들은 대책이 나오기 전에 주택매수에 뛰어들다가 자칫하면 규제완화혜택을 못 받을 수 있기 때문으로 풀이된다. 대책발표가 연기되면서 주택시장 참여자들의 혼란이 가중되면 주택거래는 비수기까지 더해져 더욱더 줄어들었다.

거래 활성화 방안 발표와 관련해 오락가락하는 정책과 부처간 엇박자로 인해 침체된 부동산 거래 활성화를 하겠다는 정부가, 오히려 상황을 더욱 악화시키고 있는 행태다.

공식적인 통계수치만 보더라도 미분양 주택은 적정 수준을 훨씬 넘었고 이보다 더 심각한 준공 후 미입주 물량도  상당하다. 게다가 올 하반기엔 수도권에서 8만여가구나 되는 입주 물량이 쏟아질 예정이어서 ‘입주 대란’이 다가오고 있다.

국토해양부 등에 따르면 지난달 전국 아파트 거래량은 고작 3만454건에 그쳤는데 이는 지난해 2월(2만8741건) 이후 16개월 만에 최저치다. 또 최근 4년(2006∼2009년) 6월 평균 거래량(4만2847건)에도 크게 미치지 못하는 수준이다.

극심한 부동산 침체로 매매를 전세로 바꾸는 수요가 늘면서 전셋값이 재차 오르고 있고 금리인상 여파로 월세마저 덩달아 오를 기세다. 조속하고 획기적인  발표기 없으면 거래두절로  인해 실수요자들인 중서민들의 가계파산과 금융권의 부실화까지 우려되고 있다.

전통적인 주택 거래 비수기인 여름휴가철이 주택 거래 활성화대책을 발표하기 좋은 시기다. 오히려 적절한 부동산 규제완화 발표시기를 놓치면 시장에 잘못된 시그널을 줘 부작용만 키울 수 있기 때문이다.  

DTI 완화로 주택투기(?), 기우 (杞憂)에 불과

고객들의 상담내용을 분석해보면 주택시장은 투기를 목적으로 뛰어드는 투자자들보다 거주를 목적으로 하는 실수요자를 중심으로 상당 부분 재편되어있다. 지금은 출구(出口)전략으로 점진적인 금리인상도 예고되어 있어 과거만큼 주택에 대한 투자메리트가 대폭 감소한 게 주요한 이유다.

집값 상승에 대한 기대감이 크지 않기 때문에 오히려 DTI 규제를 일부 완화하는 것도 고려해 볼만하다. DTI가 완화되지 않더라도 최소한 여러 선진국처럼 주택담보 대출 상환 기간이 20~30년의 장기대출로 가도록 유도해야 한다.대출 기간이 장기로 갈수록  1년간 갚아야 할 대출금이 줄어들어 대출한도도 자연스레 증가한다. 또한 DTI 규제가 적용되는 대출 한도 금액 (현행  5000만원 이상)을 1억원으로 상향할 필요가 있다.

취·등록세인하, 양도세 중과세 완화가 시행하고 있는 지금 상황도 주택거래가 갈수록 줄어들고 있는 걸로 볼때, 시장에서 바라는 DTI 규제완화와 보금자리 주택시기조절 등에 대한 내용이 대책에 반드시 포함되어야 한다.

보금자리주택, 시기조절 절실

정부가 적정 수준으로 생각하는 미분양이 7만가구 수준이 될때까지 보금자리주택에 대한 시기조절도 필요하다고 하겠다. 주로 외곽지역에 집중적으로  공급되고 있는 보금자리 주택은 미분양사태가 벌어지고 있고 게다가 주변의  민간 미분양 시장까지 더욱 악화시키고 있다.

보금자리주택은 당초 의도와 달리 주변 시세에 비해 결코 싸지 않은 분양가로 서민들이 청약하기 부담스럽다. 게다가 최장 10년간 전매 제한과 5년간 실거주해야 하는 단점이 있다.

단기간에 보금자리 공급 목표를 채우는데 연연하기 보다는 탄력적으로 시장을 주시하면서 공급 시기를 검토할 만하다. 보금자리주택으로 인해 미분양주택 해결이 더뎌서 건설사 부도로 이어지면 최종적으로 주택보증회사가 나서야 하는데, 주택보증회사의 부족자금도 결국 국민세금으로 메워야 하기 때문이다. 수도권 외곽지역에 분포해 있는 미분양택지를 보금자리 주택용으로 전환하거나 미분양주택도  업체로부터 저렴하게 사들여    보금자리주택과 공공주택용으로 대체할 만하다.
 
지방에 비해 역차별을 겪는 수도권, 현실 상황에 맞게 재검토해볼만  

미분양이 월등히 많은 지방의 배려차원에서 채택된 부동산 정책도, 현재 상황에 맞게 재정립할 필요가 있다. 현재 투기과열지구 지정요건도 현재주택시장에 맞게 탄력적으로 조정할 필요가 있는데 해당 지역의 주택시장이 연일  하락하고 있어, 투기(과열지구)지 정에 대한 필요성이 없기 때문이다. 주택시장 하락을 선도하고 있는 강남3구는 현재까지도 투기과열지구와 투기지구에 중첩해 묶여있는데 자칫하다가 포풀리즘으로 비쳐질 수 있다.

현재, 투기과열지구 지정기준은 주택가격 상승률이 현저히 높은 지역으로서,최근 2개월간 주택청약 경쟁률이 5대1을 초과하는 지역이다. 또한 국민주택규모 이하 주택청약 경쟁률이 10대1을 초과하거나 주택건설사업계획 승인이나 건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 경우로 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우다. 또한  신도시 개발등으로 투기가 우려되는 경우로 인정한 경우월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 중, 2개월간 집값상승률이 전국평균보다 30%이상 높거나, 1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역이다.

미분양 수도권 증가, 지방은 감소중

국토해양부가 발표한 ‘5월 말 기준 전국 미분양 주택 현황’을 분석해보면 전국 미분양 주택은 11만460호로 전월(11만409호) 보다 51호가 증가한걸로 나타난다. 권역별로 보면 수도권의 미분양은 2만7647호로 전월(2만5910호) 대비 1737호(6.7%) 증가했다. 특히 경기 지역은 미분양 주택이 2만2349호로 전국에서 가장 많은 미분양 주택을 보유한 것으로 나타났다. 지방 미분양 감소 지방 미분양은 14개월 연속 감소해 악성’ 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 수도권(4766호)에서 374호로 증가했으나 지방(4만4512호)에선 688호 감소해 잔국적으로 준공 후 미분양은 4만9278호로 전월에 비해 314호 감소했다. 이미 매입임대주택 사업에 대한 요건도 대폭 완화되어 수도권은 제외한 지방은 시행되고 있다. 현행 5가구 이상인 주택매입임대사업 임대 가구수 기준을 1가구 이상으로 대폭 낮췄고 임대기간도 10년 이상에서 7년이상으로 줄었다. 임대 주택면적도 85㎡이하 중소형 주택에서 149㎡이하 중대형 주택으로 상향조정되었다. 지난 2월11일 현재 서울•경기•인천 등 수도권을 제외한 지방의 미분양 주택을 내년 4월30일까지 취득할 때 건설업체의 분양가 인하율에 따라 양도세를 60∼100% 감면해주고 있다.

적어도 수도권 지역의 자금력 있는 분들을 미분양을 이용한 임대주택사업으로 유인하기 위해 적어도 종부세와 양도세 혜택을 보는 주택수와 면적을 지방처럼 완화할 필요가 있다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr) 02-525-0597