사업 시행인가·고시 단계서 임대인 권리금 회수기회 보호의무는? [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 부동산 세상

‘권리금’이란 상가 건물에서 영업을 하는 자가 영업시설과 거래처, 영업상의 노하우 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가를 가리킵니다. 그리고 신규 임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 이러한 권리금을 지급하기로 하는 계약을 ‘권리금 계약’이라고 합니다(상가건물임대차보호법 10조의 3).

상가건물임대차보호법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 규정하고 있습니다. 즉 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 권리금 계약에 따라 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 됩니다(상가건물임대차보호법 10조의 4 1항).

다만 상가건물임대차보호법상 계약갱신 거절 사유가 있으면 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않습니다(상가건물임대차보호법 10조 1항). 즉 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있거나 건물을 고의나 중대한 과실로 파손하는 등 계약갱신 거절 사유가 있다면 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없습니다.

이러한 계약갱신 거절 사유 중 ‘임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’가 있습니다. 따라서 임대인이 위와 같은 사유로 건물의 점유를 회복할 필요가 있을 때 임차인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는 것입니다.

이에 대한 예시 중 하나로 임대차 종료 시 도시정비법상 관리처분 계획의 인가·고시가 이루어졌다면, 임대인은 건물 철거를 위해 점유를 회복할 필요가 있습니다.

관리처분 계획의 인가·고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이를 사용·수익할 수 없고, 사업 시행자인 조합 등은 소유자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결).

따라서 임대인은 정해진 이주기간 내 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있기 때문에, 관리처분 계획의 인가, 고시가 이루어졌다면 임대인은 건물 철거를 위해 점유를 회복할 필요가 있어 상가건물임대차법이 정한 계약갱신 거절 사유가 있다고 볼 수 있습니다.

그렇다면 도시정비법상 사업시행 인가·고시만이 있는 단계에서는 어떨까요? 사업시행 인가·고시만이 있다고 하여 소유자이자 임대인이 건물 점유를 회복할 필요가 있다고 볼 수 없으므로 상가건물임대차보호법상 계약갱신 거절 사유가 있다고 볼 수 없다는 것이 대법원의 최근 판례입니다(2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결). 사업시행 인가·고시가 있는 때부터 관리처분 계획 인가·고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용·수익하는데 별다른 법률적 제한이 없다는 것이 주요한 이유입니다.

다만 대법원은 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내 관리처분 계획 인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 있다면 임대인이 건물 점유를 회복할 필요가 있어 계약갱신 거절 사유가 인정될 수 있다고 하였습니다.

대법원은 이에 덧붙여 임대차 종료 시 관리처분 계획 인가·고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 상가건물임대차보호법상 계약갱신 거절 사유가 있다는 점에 관한 증명 책임은 ‘임대인’에게 있다고도 하였습니다.