[김현주의 일상 톡톡] 분양가상한제 시행…'로또 아파트' 등장할까?

그동안 유명무실했던 '민간택지 분양가상한제'가 이르면 다음달 부활합니다. 분양가상환제 부활 대상에는 서울 강남 등 투기과열지구로 지정된 대부분 지역이 포함될 것으로 보입니다. 이번 후속조치는 8·2 대책에서 제외된 다른 일부 지역 집값이 들썩이는 '풍선효과'를 차단하려는 정부의 강력한 의지 표현이라는 것이 업계의 중론입니다.
분양가상한제는 공동주택을 분양할 때 택지비와 건축비를 합산한 금액 이하로 분양가격을 제한하는 제도로, 2015년 4월 이후 2년 6개월 만에 지정 요건이 완화됩니다. 공공택지에는 이미 시행되고 있지만, 민간택지에서는 2015년 기준 강화 이후 적용된 사례가 없습니다.
분양가상한제 부활은 치솟는 분양가를 규제해 분양시장의 구조적인 문제를 개선하기 위한 조치입니다. 분양가상한제 부활로 서울 강남권 재건축을 중심으로 한 초고분양가 행진에는 일단 제동이 걸릴 것으로 보입니다.
다만 이 제도가 적용되는 주택의 분양가와 인근 기존 주택 시세의 차이가 클 경우 분양받는 자체로 상당한 차익을 얻을 수 있다는 것이 문제점으로 지적되고 있습니다. 정부 규제가 되레 투기를 조장할 수 있다는 우려도 나오고 있습니다. 투기세력에게 경고하는 것도 중요하지만 이에 따른 부작용도 점검해야 한다고 전문가들은 입을 모으고 있습니다.

정부가 분양가상한제 적용 기준을 완화함에 따라 서울 강남권을 비롯 투기과열지구 상당수가 분양가상한제 적용을 받게 될 것으로 보인다.

2015년 4월 민간택지 아파트의 분양가상한제가 사실상 무력화한 지 2년 6개월 만에 다시 상한제 적용 가능성이 높아진 것이다.

분양가상한제가 시행되면 최근 분양 열기를 틈타 지속적으로 분양가를 올려왔던 관행이 점차 사라질 것으로 점쳐지고 있다.

그러나 분양가가 시세보다 낮아짐에 따라 일부 인기 지역은 이른바 '로또 아파트' 논란이 일며 청약 과열을 부추길 것이라면서 우려하는 목소리도 높다.

재건축 추진 단지에서는 사업 추진의 걸림돌로 작용, 서울 도심 신규 주택 공급이 어려울 것이라는 의견도 나온다.

지난 5일 국토교통부는 분양가 상한제 적용 대상지역을 최근 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳 가운데 △1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳 △분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과한 곳 △3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳 중에서 1개의 요건이라도 충족할 경우 상한제 대상지역으로 선정하기로 했다.

이는 현행 투기과열지구 지정 요건보다 조금 강한 수준이다.

여기서 집값 상승률은 한국감정원의 주택가격 통계, 분양가 상승률은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 자료, 물가상승률은 통계청의 소비자 물가지수를 적용한다.

통계청에 따르면 최근 3개월(6∼8월)간 소비자 물가지수는 0.7% 상승했다. 집값이 3개월동안 2배인 1.4% 이상 오른 곳이면, 상한제 적용 대상의 필요충분 요건을 충족하게 된다.

국토부는 이들 지역 가운데서도 분양가 상승률과 청약경쟁률, 3개월 주택거래량을 살펴 최종 상한제 대상 지역을 선정할 방침이다.

업계 관계자는 "서울 강남권이나 마포·용산·성동구 등 도심권 일부와 지방에서는 세종·대구 수성구 등이 분양가상한제 대상 지역으로 포함될 될 가능성이 있다"고 말했다.

◆분양가가 주변 시세보다 낮을 경우 '로또 아파트' 나올 수도

다만 이들 지역이 당장 상한제 대상이 된다고 볼 순 없다. 분양가상한제 시행령이 다음달 말에 발효되기 때문에 최소 7∼9월 이후 집값을 살펴봐야 하는데, 현재 서울 아파트값이 강남권을 포함해 대책 발표 이후 4주 연속 하락하는 등 약세를 보이고 있기 때문이다. 그렇다보니 실제 적용 대상 지역은 일부로 제한될 것으로 보인다.

이같은 소식에 강남·서초·송파구 등 강남권 재건축 추진 단지들은 노심초사하고 있는 모습이다.

재건축 사업은 일반분양 수익으로 비용을 보전하는 구조여서 일반분양가가 낮아지면 조합원 수익이 줄고, 이로 인해 사업성이 나빠져 사업 추진이 어려워질 수 있기 때문이다.

특히 강남권 재건축 조합들은 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활하는 데 이어, 분양가상한제라는 '철퇴'까지 맞게 되면 사업 추진이 중단될 수 있다며 긴장하는 모습이 역력하다.

재건축 추진이 어려워지면 향후 몇년간 서울에서 신규 아파트 공급이 중단될 공산이 크다.

다만 최근 주택도시보증공사가 분양보증서 발급시 사실상 분양가를 통제하면서 분양가상한제나 다름없는 역할을 하고 있어 지역에 따라 큰 영향이 없을 것이라는 전망도 있다.

◆재건축 추진 어려워지면 서울 도심 신규아파트 공급 사실상 중단될 듯

분양가상한제 시행으로 분양가가 낮아지면 '로또 아파트' 논쟁은 더욱 달아오를 것으로 보인다.

분양가를 높이면 건설사나 재건축 조합이 득을 보게 되고, 분양가를 낮추면 분양 계약자가 시세차익을 가져가게 된다.

이에 대해 국토부는 "실수요자들에게 시세차익이 돌아가는 게 맞다"는 입장이다.

만약 집값이 안정화할 경우 로또 아파트 논란도 점차 수그러들 것으로 보인다. 집값이 하락하면 분양가가 주변 시세보다 높은 역전 현상도 나타날 수 있기 때문이다.

앞으로 보유세 인상 등 강력한 추가 대책이 나올 경우 집값이 하락할 가능성도 있어 부동산시장의 귀추가 주목되고 있다.

김현주 기자 [e-mail]