서울 공급 부족 지속…지역별 가격 흐름 엇갈려
“대출 상환 능력 우선”…6억 이하 소형 아파트도
무주택자 내 집 마련, 대출·입지·환금성 따져야

서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트. 뉴시스

내년 서울 아파트 입주물량이 2만가구 안팎에 머물면서 향후 2~3년간 주택 공급 공백이 이어질 수 있다는 전망이 나왔다. 신규 아파트 입주 감소로 전월세 물량까지 제한되는 데다 공사비 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 부담, 재개발·재건축 사업의 불확실성 등이 겹쳐 단기간에 공급 부족을 해소하기 어렵다는 분석이다.

송승현 도시와경제 대표는 세계일보 유튜브 <잘살아보세>에 출연해 “2027년 수도권 주택시장은 지역과 가격대별 차별화가 더욱 뚜렷해질 것”이라고 예상했다. 서울은 수요에 비해 매매·전월세 매물이 부족해 가격이 쉽게 내려가기 어려운 반면, 경기·인천은 지역별 수급 상황에 따라 다른 흐름을 보일 수 있다는 설명이다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다.

송승현 도시와경제 대표는 부동산 컨설팅 전문가로, 국토교통부와 서울시 한국부동산원 등에서 자문위원을 역임했다. 세계일보 유튜브 <잘살아보세> 화면 캡처

―2027년 서울의 공급 부족은 얼마나 심각해질까?

“2027년 서울 아파트 입주물량은 2만가구 후반대 수준으로 예상되고 있다. 충분한 물량이라고 보기는 어렵다. 입주물량이 줄어든다는 것은 매매시장뿐 아니라 새롭게 공급될 수 있는 전월세 물량 역시 제한된다는 의미다. 정부가 공급 확대를 위한 여러 정책을 추진하고 있지만 실제 입주물량이 빠르게 늘어나기는 쉽지 않다. 금리 부담과 PF 자금조달의 어려움, 공사비 상승 등의 문제가 있고, 서울에서는 재개발·재건축이 신규 주택 공급에서 중요한 역할을 한다. 그런데 정비사업 역시 추가 분담금과 사업비 상승 등 해결해야 할 문제가 많다. 최근 인허가 물량이 늘어난다고 해도 착공을 거쳐 실제 입주까지는 상당한 시간이 필요하다. 향후 2~3년 정도는 공급 공백이 나타날 가능성이 있고 안정적인 공급 회복에는 더 긴 시간이 필요하다.”

―전세의 월세화는 앞으로도 계속될 것으로 보나?

“일시적인 현상이라기보다 구조적인 변화에 가깝다. 전월세 거래에서 월세 비중이 계속 커지고 있다. 과거처럼 전세 중심으로 임대시장이 돌아가기 어려워지고 있다는 의미다. 배경 가운데 하나는 전세를 공급해온 다주택자의 역할이 줄고 있다는 점이다. 주택시장이 실거주 중심으로 바뀌면서 전세를 끼고 주택을 매입해 다시 임대하는 방식도 과거보다 어려워졌다. 집값 상승에 따른 주택 보유 비용 증가도 영향을 미친다. 집주인 입장에서는 보증금만 받는 전세보다 매달 현금흐름을 만들 수 있는 월세나 반전세를 선택할 유인이 커질 수 있다. 이런 환경이 계속된다면 전세가 빠르게 과거 수준으로 회복되기보다는 월세 비중이 높은 임대시장 구조가 이어질 가능성이 크다.”

서울 시내 한 부동산 중개업소에 월세 매물 안내문이 붙어 있다. 뉴시스

―내년 서울과 경기·인천 집값은 어떻게 움직일까?

“서울과 경기·인천이 똑같이 움직이지는 않을 가능성이 크다. 서울은 매매와 전월세 모두 선택할 수 있는 매물이 부족한 지역이 많다. 수요가 원하는 지역에 비해 공급이 부족하면 가격이 쉽게 내려가기 어렵다. 반면 경기와 인천은 서울보다 매매와 임대차에서 선택할 수 있는 물량이 상대적으로 많은 지역도 있다. 지역별 수급 상황에 따라 서울과 경기·인천의 가격 흐름이 달라질 수 있다. 경기에서도 특히 남부권은 별도로 볼 필요가 있다. 과천과 분당, 용인, 광교, 동탄 등은 실거주 수요가 두텁고 일자리와 소득 증가에 대한 기대가 있는 지역이다. 이런 실수요 기반이 유지된다면 2027년에도 경기 남부 주요 지역은 상대적으로 강한 모습을 보일 수 있다.

반면 서울 고가 아파트와 재건축 단지는 세금이나 추가 분담금 등을 감당할 수 있는지에 따라 매물이 나오면서 단기적인 조정이 나타날 수 있다. 강남권 역시 당분간 매도자와 매수자가 교체되는 과정에서 조정을 받을 수 있지만 이후 수급 상황에 따라 다시 움직일 가능성이 있다. 결국 2027년은 수도권 전체가 한 방향으로 움직이기보다 지역과 가격대별 차별화가 더 뚜렷해지는 시장이 될 것으로 예상한다.”

서울 노원구 일대 아파트 단지. 뉴시스

―무주택자라면 조금 무리해서라도 지금 내 집 마련을 하는 게 좋을까?

“중요한 것은 ‘얼마나 무리하느냐’다. 대출을 받아도 충분히 상환할 수 있는 수준이라면 내 집 마련을 적극적으로 검토할 수 있다. 지금 무주택자에게는 매매와 전세, 월세라는 선택지가 있는데 세 시장 모두 주거비 부담이 커지고 있다. 집을 사면 대출 부담이 있고 전세 역시 대출이 필요할 수 있다. 월세까지 오르고 있다면 어느 쪽을 선택해도 일정 부분 부담을 감수해야 하는 상황이다. 그렇다면 자산가치 상승을 기대할 수 있는 주택을 선택하는 것이 하나의 방법이 될 수 있다. 물론 무조건 대출을 최대한 받아 집을 사라는 의미는 아니다. 자신의 소득으로 원리금을 감당할 수 있고 일정 기간 시장 변화를 버틸 여력이 있다는 전제에서 판단해야 한다. 결국 ‘무리해서 사느냐, 기다리느냐’보다 내가 감당할 수 있는 무리의 수준이 어디까지인지를 먼저 계산하는 것이 중요하다.”

―서울에서 6억원 이하로 내 집 마련을 할 수 있는 지역은?

“서울에서 6억원 이하로 접근할 수 있는 아파트가 많지는 않지만, 외곽 지역의 소형 아파트를 중심으로 살펴볼 수 있다. 도봉구 쌍문·방학동, 금천구 시흥·독산동, 중랑구 면목동, 노원구 상계동 등이 대표적이다. 예산이 6억~9억원이라면 노원구 중계·상계동이나 구로구 구로·개봉동 등으로 선택지를 넓혀볼 수 있다. 다만 가격만 보고 결정해서는 안 된다. 직장 접근성과 교통, 교육·생활 편의시설, 임대 수요 등을 함께 살펴야 한다. 나중에 집을 팔거나 갈아타려 할 때 거래가 원활하게 이뤄질 수 있는지도 중요하다.”

서울 강남구 은마아파트. 뉴시스

―자금이 부족한 무주택자가 고려할 만한 다른 선택지는?

“초기 자금이 부족한 무주택자라면 토지임대부 주택도 살펴볼 수 있다. 고덕강일 토지임대부 주택의 경우 전용면적 49㎡는 건물 분양가격이 2억원 후반에서 3억원 초반, 59㎡는 3억원 중반에서 후반 수준으로 제시됐다. 다만 토지는 소유하지 않고 별도의 임대료를 내는 구조라는 점을 이해해야 한다. 거주의무나 전매제한 등 관련 조건도 확인해야 한다. 소형 아파트 역시 하나의 선택지가 될 수 있다. 1~2인 가구가 늘어나면서 직장과 가까운 곳이나 교통·생활 인프라가 잘 갖춰진 지역의 소형 주택은 실거주 수요를 기대할 수 있다. 하지만 모든 소형 아파트의 가치가 높은 것은 아니기 때문에 입지와 거래 수요를 함께 살펴봐야 한다.”

―재건축을 앞둔 구축 아파트를 비롯해 내 집 마련 시 주의할 점은?

“예전처럼 ‘재건축이면 무조건 좋다’고 접근하기는 어렵다. 최근에는 공사비가 크게 오르면서 재건축 과정에서 조합원이 부담해야 하는 추가 분담금도 중요한 변수가 됐다. 구축 아파트를 싸게 샀더라도 재건축 과정에서 큰 비용이 추가된다면 실제 투자금은 예상보다 훨씬 커질 수 있다. 사업기간도 문제다. 재건축은 여러 단지를 한꺼번에 빠르게 진행할 수 있는 사업이 아니기 때문에 내가 매수한 단지의 사업 진행이 예상보다 늦어질 수 있다. 무엇보다 중요한 것은 소득 대비 대출 상환 능력이다. 좋은 아파트라고 해도 매달 원리금을 감당하기 어렵다면 자신에게 맞는 집이라고 할 수 없다. 시장에서 가장 좋은 집을 찾기보다 내가 감당할 수 있고 나중에 다시 팔거나 갈아타기 쉬운 집을 선택하는 것이 중요하다.”

국윤진 기자·신세빈 피디