“아파트 못 사니 4억 빌라라도?”… 전문가 “구축은 절대 안 돼 [잘살아보세]

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서울 빌라 거래 5년 만에 최고 수준
정부, 빌라·오피스텔 13만호 공급 추진
“내 집 마련, 싼 집보다 입지가 먼저”

아파트값이 뛰고 전세 매물마저 귀해지면서 서울의 주거 수요가 상대적으로 진입 문턱이 낮은 빌라와 오피스텔 등 비아파트로 옮겨가고 있다. 아파트에서 시작된 가격 상승과 전월세난이 비아파트로 번지면서 매매와 임대차 모두 들썩이는 모습이다.

올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래금액은 4조9346억원으로 2021년 2분기 이후 가장 큰 규모를 기록했다. 실제로 올해 1~7월 서울에서 거래된 비아파트 가운데 약 65%가 전용면적 85㎡ 이하·4억원 이하 구간에서 이뤄졌다.

정부도 수도권 도심의 주택 공급을 늘리기 위해 비아파트 공급 확대에 나섰다. 2030년까지 수도권에서 다세대·다가구·연립주택과 오피스텔 등 비아파트 13만호 착공을 추진한다. 내년부터는 연 소득이 7000만원 이하인 만 39세 이하 청년이 생애 최초로 4억원 이하 비아파트를 살 경우 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 적용하는 ‘청년미래보금자리론’도 도입할 예정이다.

그러나 대출 문턱이 낮아졌다고 해서 값싼 빌라를 무조건 내 집 마련의 대안으로 삼아서는 안 된다는 지적이 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “서울에 4억원짜리 ‘새 빌라’는 없다”며 “결국 낡은 구축을 사라는 이야기인데, 투자 가치가 매우 떨어지므로 절대 매수해서는 안 된다”고 말했다.

세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김 소장과 함께 정부의 비아파트 지원 정책과 무주택자의 내 집 마련 전략, 수도권에서 집을 고를 때 반드시 따져야 할 입지 조건을 짚어봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다.

―정부가 청년의 내 집 마련을 지원하기 위해 4억원 이하 비아파트를 매수하는 청년에게 저리로 최대 80%까지 대출을 지원한다고 한다. 대출 혜택이 크다면 비아파트 매수를 고려해도 될까?

“솔직히 말씀드리면 눈 가리고 아웅 하는 정책이다. 정부는 비아파트 공급을 늘리기 위해 4억 원짜리 비아파트 매수 시 저리로 80%까지 대출을 해준다고 한다. 그런데 서울에 4억 원짜리 ‘새 빌라’는 없다. 결국 낡은 구축을 사라는 이야기인데, 이는 투자 가치가 매우 떨어지므로 절대 매수해서는 안 된다.”

―그렇다면 무주택자가 집을 고를 때 가장 먼저 따져야 할 것은 무엇인가

“부동산에서 입지가 가장 중요한데, 그 입지의 프리미엄을 결정하는 것은 결국 ‘일자리’다. 올해 경기도에서 가장 인기 있었던 동탄을 보면 알 수 있다. 서울 출퇴근이 사실상 어려운 거리임에도 시세가 크게 오른 이유는 반도체 벨트라는 확실한 자체 일자리가 있기 때문이다. 확실한 일자리가 성장하는 곳은 지방도 괜찮다. 판단이 어렵다면 강남, 종로·중구, 여의도 등 서울의 핵심 일자리에서 크게 멀어지지 않는 곳을 선택하는 것이 안전하다.”

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 빌라 밀집 지역이 내려다보이고 있다. 뉴시스

―대출을 포함해 가용 자금이 10억원 정도라면 수도권에서 어느 지역을 우선적으로 보면 되나

“서울 강북권에서는 한강 벨트를 제외한 은평, 성북, 노원 등 6개 구의 신축이나 준신축을 추천한다. 그쪽이 어렵다면 조금 더 북쪽으로 올라가 보는 것도 방법이다. 경기도 규제 지역을 본다면 성남 분당의 재건축 단지나 중원·수정구의 59㎡(25평형) 새 아파트, 하남·광명의 59㎡ 새 아파트가 좋은 대안이다. 만약 84㎡(34평형) 이상 넓은 평형을 원한다면 구리, 남양주, 고양 덕양구, 부천 등을 눈여겨보시길 바란다.”

―일자리가 부동산 가치의 핵심이라면 기업이 입주하는 지식산업센터도 투자 가치가 높다고 볼 수 있나?

“가산, 구로, 성수, 당산, 문정 등 서울 내 지식산업센터는 공실이 거의 없을 정도로 탄탄해 문제가 없다. 주의해야 할 곳은 경기·인천권이다. 고양시 덕양구 덕은지구나 향동지구는 주거지로서의 아파트 가격은 높지만, 지식산업센터는 공실이 넘쳐난다. 일자리 투자는 직원들의 출퇴근이 편해야 성공하는데, 이들 지역은 전철 등 교통망이 부족하기 때문이다. 교통망이 뒷받침되지 않는 지식산업센터는 투자성이 크게 떨어진다.”

―지금 무주택자는 어떤 전략으로 접근해야 하나

“무주택자에게는 지금이 내 집 마련의 가장 좋은 타이밍일 수 있다. 다주택자를 규제하던 정부가 이제는 1주택자까지 대출을 옥죄고 있지만, 반대로 무주택자에게는 저리의 정책 자금 등 다양한 혜택을 열어두고 있기 때문이다. 무주택자라면 이 대출을 최대한 활용해 가용한 자금 안에서 가장 상급지의 상품을 매수하는 것을 추천한다. 다소 알뜰하게 원리금을 상환해 나가야 하겠지만, 장기적으로 소중한 내 자산을 방어하고 키워나가는 가장 확실한 솔루션이 될 것이다.”