김인만 부동산연구소 대표 “1주택 징벌적 과세로 시장 왜곡 극대화”
장특공 캡 씌우면 양도세 4억→17억 ‘폭탄’… 초고가 보유세도 연 4500만원 육박
“팔라면서 대출은 2억 묶여 거래 절벽… 세입자 내쫓고 중저가 아파트 자극할 것”

서울 시내의 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

정부가 발표한 2026년 세제개편안을 두고 부동산 시장의 혼선과 부작용을 경고하는 목소리가 커지고 있다. 1세대 1주택자까지 실거주 여부에 따라 세제 혜택을 차등 적용하고 장기보유특별공제를 대폭 축소하는 방안이 포함되면서, 무주택 세입자 퇴거 압박과 중저가 아파트 쏠림 등 심각한 시장 왜곡을 초래할 것이라는 지적이다.

29일 부동산 업계에 따르면 김인만부동산경제연구소의 김인만 대표는 최근 유튜브 방송을 통해 “1주택자를 거주와 비거주로 나누어 징벌적으로 과세하는 것은 전례 없는 위험한 사회적 실험이자 전략적 실패”라며 정부의 세제개편안 초안을  비판했다.

1주택자도 거주 안 하면 ‘다주택 취급’… 억울한 비거주자 양산

정부 개편안에 따르면 1주택자가 실거주할 경우 종합부동산세 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 상향하지만, 비거주(전세 임대 등) 시에는 다주택자와 동일한 9억 원으로 축소된다.

김 대표는 이에 대해 “서울 내 비거주 1주택자만 80만~100만 명에 달하는데, 이들을 모두 투기꾼으로 몰고 있다”고 지적했다. 직장이나 자녀 학업 문제로 타지 전세를 살며 본인 집을 임대한 경우, 이혼 후 재산분할을 위해 전세를 놓은 경우 등 수많은 실수요 사례가 일괄 규제 대상이 됐다는 것이다.

특히 1주택 부부 공동명의자까지 다주택자로 간주될 수 있는 독소 조항과 관련해 “소득이 아닌 미실현 이익에 과도한 세금을 매겨 납세자의 담세력을 무시하는 등 조세 원칙을 정면으로 훼손했다”고 꼬집었다.

장특공 캡에 양도세 3배 폭증… “팔라면서 대출 묶어 출구 봉쇄”

서울 서초구 한 부동산 중개업소 모습. 연합뉴스

개편안에 포함된 장기보유특별공제(장특공) 축소와 초고가 주택 중과세도 도마 위에 올랐다. 정부는 10년 보유·거주 시 최대 80%를 공제해주던 장특공을 ‘장기거주 소득공제’로 바꾸고 공제 한도를 10억 원으로 제한(캡)하는 방안을 추진 중이다.

김 대표의 시뮬레이션에 따르면, 9억 원에 매입해 20년 보유한 주택을 68억 원에 매도할 경우 현행 체계(80% 공제)에서는 양도세가 4억~5억 원 수준이지만, 10억 원 공제 캡이 적용되면 양도세는 약 17억 원으로 3배 이상 폭증한다. 70억 원대 초고가 주택 역시 보유세가 현재 연 1000만 원 안팎에서 2028년 비거주 시 최대 4500만 원(월 350만~400만 원 상당)까지 치솟는다.

정부는 2027년까지 매도할 경우 중과를 완화해 퇴로를 열어주겠다는 입장이지만 실효성은 낮다는 평가다.

김 대표는 “20억 초과 주택 대출이 2억 원으로 묶여 있고 토지거래허가구역 규제가 여전한 상황에서 현금 부자가 아니면 매물을 받아줄 사람이 없다”며 “결국 팔고 싶어도 팔지 못하는 ‘거래 동결’만 낳을 것”이라고 분석했다.

세입자는 퇴거 위기… ‘하급지 갈아타기’로 중저가 가격 자극

세제 개편의 가장 큰 부작용으로는 임대차 시장 붕괴와 중저가 주택 풍선효과가 지목됐다.

35억 원 이하 주택(20억 원 이하는 종부세 면제 수준)은 실거주 시 감세 혜택이 커지기 때문에, 세 부담을 피하려는 집주인들이 대거 본인 집으로 입주할 가능성이 높다. 이 과정에서 기존 임차인들은 전월세 인상분을 떠안거나 강제로 퇴거당하는 등 ‘최대 피해자’로 내몰리게 된다.

아울러 초고가 주택을 처분한 현금 부족 고령층이 세 부담이 적은 20억~35억 원대 준상급지(잠실·마포 등)로 이동하고, 기존 거주자들은 다시 20억 이하 하급지(강동·동작 등)로 연쇄 이동하면서 중저가 아파트 시장의 매수 경쟁이 한층 치열해질 것으로 전망됐다.

25일 서울 송파구 한 공인중개업소에 월세 매물 안내문이 게시돼 있다. 뉴시스

김 대표는 “조세 저항과 민심 이반이 거센 만큼 국회 입법 과정에서 비거주 1주택 공제 원복(12억 원)이나 장특공 한도 상향(20억 원) 등 정부안의 대대적인 후퇴가 불가피할 것”이라며 “결국 정책 명분도 잃고 시장에 혼란만 남긴 누더기 개편이 될 우려가 크다”고 경고했다.

양다훈 기자 [e-mail]