세율 안 올려도 공시가 상승에 보유세 급증… 과표 신설·공정비율 인상 카드 거론

28일 서울 시내 아파트 단지 모습. 뉴시스

정부가 내달 초 발표할 세제개편안에서 초고가 주택에 대한 증세를 검토 중인 것으로 알려졌다. 이런 가운데 강남권과 용산구 등 일부 고가 아파트는 세율 조정이 없는 상황에서도 올해 보유세가 2021년을 넘어 역대 최고치를 기록한 것으로 확인됐다.

향후 종합부동산세 세율 조정과 공정시장가액비율, 공시가격 현실화율까지 한꺼번에 오르는 ‘트리플 상향’이 현실화할 경우 고가 주택 보유자의 세 부담이 기하급수적으로 늘어날 수 있다는 관측이 나온다.

◆ 공시가 급등에 보유세 역대 최고… 반포자이 전용 84㎡ 1810만 원

29일 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션 결과에 따르면, 강남 3구와 용산구의 공시가격 30억 원 초과 단지 9개 주택형 중 5개 주택형의 올해 보유세가 역대 가장 높은 수준인 것으로 나타났다.

서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡ 1주택자의 올해 예상 보유세액은 1810만 원으로 산출됐다. 이는 지난해(1274만 원) 대비 40% 이상 증가한 수치다. 역대 최고 수준이던 2021년의 1653만 원을 웃도는 기록이다.

올해 공시가격 현실화율은 2021년(78.3%)보다 낮아진 69%가 적용됐다. 공정시장가액비율 역시 종부세 60%, 재산세 43~45%로 하향 조정된 상태다. 그럼에도 세액이 역대 최대치를 기록한 원인은 아파트값 상승으로 인한 공시가격 급등 때문인 것으로 풀이된다. 해당 아파트의 올해 공시가격은 34억 9100만 원으로 2021년(22억 4500만 원) 대비 55.5% 상승한 것으로 파악됐다.

이 외에도 서초구 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 송파구 잠실주공5단지, 용산구 한남더힐 등 주요 단지의 보유세가 역대 최고 수준에 달한 것으로 산정됐다.

◆ 초고가 주택 보유세 실효세율 1% 검토… 보유세 최대 3배 늘어날 수도

정부가 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 완화하기 위해 초고가 주택의 세 부담을 선진국 수준으로 높이는 방안을 다각도로 검토하는 분위기다. 최근 개최된 부동산 대토론회에서는 초고가 주택의 보유세 실효세율을 선진국 수준인 1%까지 올려야 한다는 의견이 제기된 바 있다.

실효세율 1%가 적용되면 시세 50억 원 주택의 보유세는 5000만 원 수준으로 불어난다. 강남권 전용 84㎡ 아파트의 보유세가 현재보다 2~3배 이상 늘어날 수 있다는 분석이다.

시장에서는 초고가 주택의 기준이 공시가격 30억 원 선에서 결정될 것이라는 관측이 지배적이다. 올해 기준 공시가격 30억 원 이상 공동주택은 전국 5만 869호(0.32%)이며, 이 중 99.3%인 5만 519호가 서울에 집중돼 있다. 현재 평균 현실화율(69%)을 감안하면 시세 43억 원 이상 아파트가 주요 대상이 될 것으로 해석된다.

◆ 세부담 상한 상향 가능성… 한강벨트 반사이익 기대감

증세 실효성을 높이기 위해 현재 150%로 설정된 보유세 세부담 상한선이 과거처럼 200~300% 수준으로 상향될 수 있다는 전망도 나온다. 여기에 공시가격 현실화율 로드맵에 따라 현실화율이 80% 수준까지 높아질 경우, 시세 37억 5000만 원 이상 주택까지 초고가 범주에 포함될 수 있다는 계산이 나온다.

초고가 주택 과세 기준이 명확해지면 시장 내 ‘문턱 효과’가 가시화될 것이라는 분석도 제기된다. 세 부담이 가중되는 강남권 대신 마포·성동·광진구 등 한강벨트 일대 아파트 선호 현상이 강해질 수 있다는 관측이다.

현장에서는 강남 진입을 고려하던 일부 실수요자가 세 부담이 상대적으로 적은 한강벨트 지역으로 방향을 틀 가능성이 있다는 해석이 나오고 있다.

양다훈 기자 [e-mail]