동작·성동·용산 등 한강 벨트 몸값 고공행진, 양극화 흐름 당분간 지속 관측

서울 중구 남산에서 바라본 강북 지역 아파트 모습. 뉴시스

서울 아파트 평균 분양가가 3.3㎡(평)당 6000만 원 선에 육박한 것으로 나타났다. 단기간의 급등세가 이어지는 가운데, 한강 변을 중심으로 한 지역 간 가격 격차가 뚜렷해지면서 서울 분양 시장이 완전히 재편되는 모양새다.

◆ 3년 만에 66% 급등...공사비 압박에 분양가 고공행진

9일 부동산R114 REPS 자료를 분석한 결과에 따르면, 2023년 3553만 원이던 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 올해 5905만 원까지 치솟았다. 3년 동안 약 66%가 오른 수치다.

특히 2024년에는 전년 대비 36% 급등하며 큰 폭의 상승세를 보였다. 2025년 잠시 숨을 고른 뒤 올해 다시 15% 뛰는 등 상승세가 꺾이지 않고 있다. 고유가 여파로 인한 공사비와 인건비 상승, 토지비 인상 같은 공급비용 부담이 분양가를 밀어 올린 주요 원인으로 풀이된다.

◆ 한강 이남 vs 이북...‘1300만 원’ 넘게 벌어진 격차

단순한 가격 상승보다 주목받는 것은 지역별 분양가 격차다. 서울이라는 하나의 시장 안에서도 입지에 따라 분양가 양극화가 심화하는 양상이다.

대표적인 지표가 한강 변을 기준으로 한 가격 차이다. 2023년만 해도 한강 이남과 이북의 3.3㎡당 분양가 격차는 194만 원에 불과했다. 하지만 2024년 1548만 원으로 크게 벌어진 이후, 올해도 1345만 원의 격차를 유지하고 있다. 강남 3구를 비롯해 동작구, 영등포구 등 한강 이남 지역에 재건축·재개발 고가 단지 공급이 집중된 영향으로 해석된다. 한강 이북 역시 용산·성동·마포구 등이 가격을 견인했으나, 외곽 지역과의 편차 탓에 평균 상승 폭은 상대적으로 낮았던 것으로 보인다.

◆ 강남 중심에서 ‘한강 벨트’로 확산하는 고가 지도

강남 3구와 그 외 지역의 격차에서도 흥미로운 흐름이 관측된다. 2023년 두 지역의 분양가 차이는 46만 원쯤에 그쳤으나, 2025년에는 3387만 원까지 확대됐다. 강남 3구의 올해 분양가는 7842만 원으로 2023년 대비 2배 이상 뛴 상태다.

다만 올해 들어 강남 3구와 외곽 지역의 격차가 1995만 원으로 일부 줄어들었다. 이는 강남의 분양가가 내려가서가 아니라 동작구, 성동구, 용산구 등 비강남 핵심지역에서도 고분양가 단지가 잇달아 등장했기 때문으로 분석된다. 서울의 고가 분양 지도가 강남 중심에서 주변 한강 벨트 핵심 입지로 확산하고 있다는 평가가 나오는 이유다.

◆ 함영진 랩장 “공사비 압박에 특정지역 중심 격차 고착화 가능성”

이 같은 분양가 양극화 흐름은 당분간 쉽게 바뀌기 어려울 전망이다. 공급 측면의 비용 압박과 핵심 입지 쏠림 현상이 동시에 작용하고 있기 때문이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “고유가에서 파생된 공사비 부담이 쉽게 가라앉지 않고 있고 서울은 정비사업을 중심으로 한 신규 공급이 이어지는 만큼 아파트 분양가는 연내 높은 수준을 유지할 가능성이 있다”고 내다봤다.

이어 함 랩장은 “여기에 똘똘한 한 채 등 입지에 대한 선호가 더욱 뚜렷해질수록 서울 분양시장은 한강 이남과 한강 이북, 강남 3구와 강남 3구 외 등 특정지역 중심으로 분양가 격차를 유지할 가능성이 커 보인다”고 분석했다.

양다훈 기자 [e-mail]