다주택자 ‘버티기’에 매물 잠김 심화… 실수요자 직격탄에 주거 사다리 붕괴 우려

제미나이를 이용해 생성한 AI인포그래픽.

서울 아파트 임대차 시장이 퇴로 없는 막다른 길에 내몰렸다. 전셋값이 고공행진을 이어가는 가운데, 대출 규제와 세제 변화가 맞물리며 실수요자들이 주거지를 구하지 못하는 ‘임대차 대란’의 전조가 뚜렷해지고 있다.

◆ 5월 9일 양도세 유예 종료… “세금 폭탄 맞느니 안 판다”

오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료됨에 따라 시장의 매물 잠김 현상은 더욱 가팔라질 전망이다. 5월 10일부터는 다주택자가 집을 팔 때 최고 82.5%에 달하는 세율이 적용되면서, 집주인들이 매물을 거둬들이고 증여나 ‘장기 버티기’로 급격히 선회하고 있기 때문이다.

21일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 최근 한 달 사이 금천구(-33.4%)와 송파구(-30.3%)의 전세 매물은 30% 이상 급감했다. 동작구(-29.8%)와 관악구(-28.8%) 등 서울 전역에서 매물 세 개 중 하나가 사라진 셈이다.

◆ 대출 규제가 밀어낸 월세 시장… 동작구 매물 -36.2% 폭감

금융권의 전방위적인 대출 규제는 실수요자들을 월세 시장으로 떠밀고 있다. 전세자금대출 한도가 줄어들고 금리 부담이 커지자, 보증금을 마련하지 못한 임차인들이 울며 겨자 먹기로 월세를 선택하고 있다.

20일 서울 노원구의 한 부동산 중개업소에 매매 매물 광고가 게시돼 있다. 뉴시스

문제는 월세 매물마저 씨가 마르고 있다는 점이다. 특히 동작구는 한 달 전 271건이던 월세 매물이 173건으로 36.2% 줄어 서울 내 감소율 1위를 기록했다. KB부동산 조사 결과 서울 아파트 평균 전세가격이 6억7695만 원을 돌파한 상황에서, 월세 시장마저 공급이 끊기며 임차인들의 고통이 가중되고 있다.

◆ “전·월세는 진짜 실수요”… 하반기 임대차 대란 우려

전문가들은 매매와 달리 100% 실수요로 움직이는 임대차 시장의 특성상, 현재의 매물 부족은 심각한 주거 불안으로 이어질 수 있다고 경고한다. 집주인들이 늘어난 세금 부담을 전·월세 가격에 얹어 세입자에게 전가하는 ‘조세 전가’ 현상이 본격화될 수 있다는 지적이다.

부동산 업계 관계자는 “대출 규제로 내 집 마련이 막힌 상태에서 양도세 중과 부활로 기존 매물까지 잠기면 임대차 시장은 사면초가에 빠질 것”이라며 “이사 철 수요가 겹치는 하반기에는 역대급 전세 대란이 올 가능성도 배제할 수 없다”고 제언했다.

양다훈 기자 [e-mail]