부동산 세제 개편 논의 속 주목받는 ‘보유세 강화+거래세 완화’ 조합

세계일보

10·15 부동산 대책 후속 조치로 부동산 세제 합리화 방안이 검토되는 가운데 큰 틀에서 보유세를 강화하고, 거래세를 낮추는 방향으로 세제 개편 작업이 진행돼야 한다는 분석이 제기된다. 여당이 내년 지방선거를 의식해 “보유세는 최후의 수단”(더불어민주당 전현희 수석 최고위원)이라며 부동산 세제 개편에 거리를 두고 있지만 수요 억제, 단기 공급 확대를 위해서 ‘보유세 강화+거래세 완화’ 조합을 흔들림 없이 추진해야 시장을 안정시킬 수 있다는 것이다.

22일 기획재정부 등에 따르면 관계부처는 10·15 부동산 대책의 후속 조치로 태스크포스(TF)를 구성해 부동산 세제 합리화 방안을 검토하고 있다. 검토 대상은 보유세인 종부세와 재산세, 거래세 성격을 갖고 있는 부동산 양도소득세와 취득세다.

관련 연구 용역이 진행될 예정인 가운데 부동산 시장 안정을 위해서는 결국 ‘보유세 강화+거래세 완화’ 조합이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 보유세 강화를 통해 부동산 투자 수익률을 낮춰 수요 증가폭을 억제하는 가운데 거래세는 낮춰 시장에 매물을 늘려야 한다는 것이다. 이런 정책 조합은 수요와 공급 두 가지 측면 모두에서 부동산 가격 안정에 기여할 수 있다는 분석이다.

지난 문재인, 윤석열정부에서 ‘보유세 강화+거래세 완화’ 조합은 한 번도 실현된 적이 없다. 문재인정부의 경우 공정시장가액비율이 2018년 80%에서 2021년 95%로 점진적으로 상향됐고, 2018년까지 0.5~2.0%로 유지됐던 종부세 세율도 2019년부터 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.6~3.2%로 인상된 뒤 2021~2022년에는 2주택 이하 0.6~3.0%, 3주택 이상 1.2~6.0%까지 높아졌다. 문제는 거래세 성격의 양도세와 취득세도 함께 올렸다는 점이다. 문재인정부는 2018년부터 주택 수에 따라 기본세율에 2주택은 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트 세율을 추가 적용했고, 2021년에는 여기에서 각각 10%포인트씩 추가로 세율을 올렸다. 취득세 역시 2020년 1월부터 4주택 이상 보유자의 주택 취득에 대해 표준세율(1~3%)보다 높은 4% 세율을 적용됐고, 2020년 8월부터는 조정대상지역내 다주택자에 차등적으로 8~12%의 중과세율이 도입됐다. 이 같은 보유세와 거래세 동시 인상 조치는 ‘매물 잠김’ 현상으로 이어져 부동산 폭등의 불씨가 됐다.

반면 윤석열정부의 경우 보유세와 거래세를 동시에 낮추는 정책이 시행됐다. 윤석열정부 들어 공정시장가액비율은 60%로 낮아졌고, 종부세 세율도 윤석열정부에서 2주택 이하 보유자는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0%로 인하됐다. 여기에 종부세 과세 기준액도 9억원(1세대1주택 12억원)으로 상향돼 보유세 부담이 크게 줄었다. 아울러 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 세 차례 유예됐고, 이 조치는 내년 5월까지 연장된 상태다. 결국 주택 보유에 대한 부담이 낮아지며 ‘한강벨트’를 중심으로 부동산 수요가 증가했다.

전문가들은 당정이 한 목소리로 “향후 보유세가 강화되고, 거래세가 완화될 것”이란 신호를 발신해야 가수요 억제는 물론 시중에 매물이 늘어날 수 있다고 지적한다. 다만, 보유세의 경우 주택 가격이 급등할 경우 이에 연동돼 세 부담이 더욱 커지는 구조인 만큼 이를 개선해 미국 일부 주처럼 취득가액을 기준으로 세금을 부과하는 방안을 고려하는 등 정교하게 제도를 재설계할 필요가 있다는 목소리도 나온다. 김현동 배재대 교수(경영학)는 “현재 시장상황을 본다면 집값이 오르고 있기 때문에 기본적으로 보유세를 올리고 양도세를 낮춰서 보유세를 낼 여력이 안 되는 이들에 대해 퇴로를 열어줄 필요가 있다”면서 “유동성 한계로 세금을 못 내 주택을 처분하고 싶은 상황에서 양도세마저 세게 매겨지면 매도를 주저하게 되는 문제가 발생할 수 있기 때문”이라고 말했다. 김 교수는 “우리 보유세는 경제협력개발기구(OECD) 주요국 중 낮은 편이라 올릴 여력도 있다”고 덧붙였다. 임재만 세종대 교수(부동산학)는 “보유세를 부동산 가격을 억제하기 위한 수단에서 접근하기보단 불로소득에 대한 세제로 접근해야 한다”며 “보유세를 올리는 대신 소득세는 낮추는 식으로 세제를 개편하면 부동산 자금이 시장에 유입되는 효과를 기대할 수 있다”고 말했다.