한강벨트 비규제지역+분당·과천 부동산 규제지역 묶을 듯

더 센 규제 예고에 시장 불안

새 정부 출범 후 넉달 만에 ‘3탄’
서울 대부분+수도권 인접 관측도
비규제지역 중심 ‘막차 수요’ 폭증

규제지역 확대도 효과는 불투명
강남3구·용산 신고가 거래 속출
과거 집값 급등기보다 상승률↑

정부가 조만간 규제지역 확대와 추가 대출 규제 등이 포함된 ‘더 센 규제’를 내놓을 것으로 예상되면서 시장의 불안감이 커지고 있다. 이런 가운데 규제지역 아파트값이 과거 집값 폭등기보다 올해 더 크게 오른 것으로 나타나며 규제 실효성에 의문이 제기된다.

14일 관계 부처 등에 따르면 국토교통부는 서울과 경기 일부 지역을 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 묶는 방안을 놓고 대상 지역 등을 검토 중인 것으로 알려졌다. 최근 부동산 가격 상승세가 가파른 한강 벨트 비규제지역(서울 성동·광진·마포 등)과 경기 성남 분당·과천 등이 주로 거론된다. 일각에서는 풍선효과를 막기 위해 서울 대부분 지역과 수도권 인접 지역까지 규제지역으로 지정될 수 있다는 관측도 나온다.

서울 남산에서 바라본 한강변 아파트 및 주택단지들. 연합뉴스

문제는 규제지역 확대가 실제 집값 안정 효과로 이어질지가 불투명하다는 점이다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 매매가격지수는 99.5로 올해 1월(93.4)보다 6.61% 올랐다. 집값 급등기였던 2020년(8.37%), 2021년(11.67%) 같은 기간과 비교하면 상승률이 비교적 낮지만, 지역별로는 급등기보다 더 큰 상승세를 보인 곳이 속출했다.

규제지역으로 묶인 서울 강남 3구(강남·서초·송파)가 대표적이다. 강남구 아파트 매매가격은 2020년 5.35%, 2021년 7.89% 상승했는데 올해는 같은 기간 15.61% 뛰었다. 서초구도 올해 12.84% 올라 2020년(4.31%), 2021년(9.72%) 상승률을 크게 웃돌았다. 2020년 8.00%, 2021년 10.26% 올랐던 송파구 역시 올해 14.37% 상승했다. 또 다른 규제지역인 용산구의 아파트값도 올해 10.16% 상승해 2021년(11.33%)과 유사한 수준에 이르렀다. 2020년(4.21%)과 비교하면 두 배 이상 상승 폭이 컸다.

잦은 부동산 대책 발표가 수요자들의 불안감을 키우며 오히려 집값 상승세를 부추기고 있다는 지적도 제기된다. 이번 대책은 새 정부 출범 이후 넉 달 만에 세 번째다. 실제 9·7 공급 대책 발표 이후 서울 아파트 매매가격은 4주 연속 상승 폭이 커졌고, 곳곳에서 신고가 거래가 이어졌다. 이를 두고 공급 대책이 시장 기대를 충족시키지 못해 6·27 대책 이후 관망하던 수요자들이 매수에 나서며 상승 폭을 키웠다는 분석도 나왔다.

이에 비규제지역을 중심으로 ‘막차 수요’가 폭증하고 있다. 규제지역으로 지정되면 대출 문턱이 높아지고, 토지거래허가구역으로 묶이면 ‘갭 투자’(전세 낀 매매)가 불가능하기 때문에 대책이 나오기 전 계약을 마치려는 것이다.

시장 과열 조짐은 지표에서도 감지된다. 이날 주택산업연구원이 발표한 10월 아파트 입주전망지수는 87.7로, 한 달 새 5.7포인트 올랐다. 주산연은 “6·27 대출 규제로 급감했던 주택거래량이 8월 반등한 데 이어 9월에는 증가 폭이 더욱 커졌다”며 “정부의 추가 규제 가능성이 관측되며 규제 전 주택을 구매하려는 심리를 자극해 전국적으로 신축 아파트의 입주전망을 상승시켰다”고 해석했다.

지역별로는 서울(102.7→100.0)이 소폭 하락했지만, 인천(82.1→84.0)과 경기(88.2→94.1)가 상승했다. 이는 ‘6·27 대책’ 이후 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되면서 상대적으로 대출이 용이한 경기 지역 아파트로 매수세가 확장된 것으로 분석됐다.

유지혜 기자 [e-mail]