잔여지 가격 감소로 인한 손실 보상금의 산정방법 [알아야 보이는 법(法)]

공익사업을 위해 동일한 토지 소유자에 속하는 일단의 토지 일부가 취득된 여파로 잔여지의 가격이 하락했다면 잔여지의 손실은 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격’에서 공익사업시행지구에 편입된 뒤 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가합니다(토지보상법 제73조 제1항, 시행규칙 제32조 제1항).

여기에서 말하는 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격’은 일단의 토지 전부가 공익사업시행지구로 편입되는 경우를 상정한 잔여지 부분의 평가액을 말합니다. 이때는 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 특성을 조사해 그 전체를 단일한 가격으로 평가하는 게 원칙입니다.

그러나 일단의 토지가 현실적 이용 상황이나 용도지역 등 공법상 제한을 달리해 가치가 명확히 구분되는 부분으로 구성됐다면 현실적 이용 상황 또는 용도지역 등이 다른 부분별로 구분해 평가해야 합니다.

만약 그렇게 하지 않고 편입된 토지와 잔여지 가격을 모두 합산한 금액을 일단의 토지 전체 면적으로 나눠 산정된 단위면적당 가격에 잔여지의 면적을 곱해 산출한 가격을 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격’으로 인정한다면 잔여지와 가치를 달리하는 편입된 토지의 가치가 반영될 수밖에 없는 문제점이 생기는 탓입니다. 이는 일단의 토지 중 공익사업시행지구에 편입된 토지와 잔여지 사이에 현실적 이용 상황이나 용도지역 등 공법상 제한에 차이가 있어 가치가 다르기 때문입니다.

따라서 이때는 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격’을 일단의 토지 전체의 단위면적당 단가에 잔여지의 면적을 곱하는 방식으로 산정하지 않습니다. 일단의 토지 전부가 공익사업시행지구로 편입되는 경우를 상정하되 ‘일단의 토지 전체의 가격’에서 ‘공익사업시행지구에 편입된 토지의 가격’을 빼는 방식 등으로 산정해 앞서 살핀 문제점이 발생하지 않도록 해야 합니다.

잔여지의 소유자인 원고가 사업 시행자인 피고를 상대로 수용에 따른 가격 감소로 인한 손실 보상금을 청구한 사건에서 원심은 ‘사업시행지구 편입 전의 잔여지 가격’을 전체 토지의 단위면적당 단가에 이 사건 잔여지의 면적을 곱하는 방식으로 산정했습니다.

그러나 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서 “이 사건 수용토지와 이 사건 잔여지는 그 현실적 이용 상황이나 공법상 제한의 차이로 인해 가격이 다름이 분명해 1개의 필지와 같이 단일한 가격으로 평가하기 어려우므로 ‘사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격’은 전체 토지 전부가 사업시행지구로 편입되는 경우를 상정하되 ‘전체 토지의 가격’에서 ‘이 사건 수용토지의 가격’을 빼는 방식 등으로 산정하여야 한다”고 보아 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송했습니다.(2025. 5. 29. 선고 2024두44754 판결)

김추 법무법인 바른 변호사 [e-mail]