잠실·삼성·대치·청담동 토지거래허가구역 해제

市, 291개 아파트 즉시 풀려
투기과열 재건축 14곳은 제외

전세 낀 ‘갭투자’ 다시 가능해져… 집값 단기 상승 압력

‘똘똘한 한 채’ 선호 현상도 영향
서울시, 부동산값 하향세에 추진
스트레스 DSR 3단계 등 이어져
“시간 흐르면 정상화 찾아갈 듯”

서울시가 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 아파트에 대한 ‘토지거래허가구역’ 지정을 즉시 해제했다. 토지거래허가구역으로 지정된 신속통합기획 재건축·재개발 사업지도 2027년까지 순차적으로 해제된다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 강남구 아파트 단지 모습. 뉴시스

시는 12일 제2차 도시계획위원회를 열고 이 같은 내용을 골자로 한 토지거래허가구역 조정안을 승인했다고 밝혔다. 토지거래허가구역에서 해제되면 관할 구청장의 사전허가 없이 주택·상가·토지를 거래할 수 있으며 실거주 의무가 사라져 전세를 끼고 주택을 구입하는 이른바 ‘갭투자’가 가능해진다.

조정안에 따르면 ‘국제교류복합지구’ 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동)에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 즉시 해제한다. 다만 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳은 재건축 추진 기대에 따른 매수 대기 유입 등 투기 과열 가능성이 있어 현행과 같이 유지한다. 규제가 유지되는 14곳은 강남구 대치동 개포우성1, 2차·선경·미도·쌍용1, 2차·우성1차·은마, 삼성동 진흥, 청담동 현대1차, 송파구 잠실동 주공5단지·우성1, 2, 3차·우성4차·아시아선수촌 아파트다.

시가 지원하는 신속통합기획 재건축·재개발 사업지 123곳 중 정비구역 지정 후 조합설립 인가까지 끝낸 6곳에 대해서도 즉시 지정을 해제한다. 해제되는 6곳은 중구 신당동 236-100, 중랑구 면목동 69-14, 양천구 신정동 1152, 강서구 방화동 589-13, 강동구 천호동 167-67, 강북구 미아동 8-373 일대 등이다.

조남준 서울시 도시공간본부장이 12일 서울시청에서 열린 서울시 토지거래허가제 해제 심의 결과 브리핑을 진행하고 있다. 연합뉴스

이번 해제를 시작으로 조합설립 인가 여부에 따라 2027년까지 총 59곳에 지정된 토지거래허가구역을 순차적으로 해제한다는 방침이다.

재건축·재개발 사업이 구체화된 압구정·여의도·목동·성수동 등 주요 재건축·재개발구역, 공공재개발 34곳 및 투기과열지구(강남 3구, 용산구) 내 신속통합기획(재건축, 재개발) 14곳 등은 토지거래허가구역 지정을 현행과 같이 유지하되 관리처분계획 인가 이후 등 투기 가능성이 작다고 판단되면 해제를 추진한다는 계획이다.

조남준 시 도시공간본부장은 “앞으로 부동산시장 안정 여부를 지속적으로 모니터링하고 투기 등 부동산시장 투기행위 발생 시엔 재지정을 즉시 추진하는 등 엄정하게 대응해 나가겠다”고 말했다.

시장에서는 강남권을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등이 지속하는 상황에서 이번 토지거래허가구역 해제 조치가 인근 집값에 영향을 줄 수밖에 없을 것이란 분석이 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “최근 서울은 잠실 등 강남권 일부 지역 중심으로 토지거래허가구역 해제 기대감에 이미 호가가 강세를 보이고 있는 상황”이라며 “일부 재건축 단지가 규제 완화에서 제외됐지만 강남권의 똘똘한 한 채 선호가 크고, 전세를 끼고 주택을 구입하는 상급지 교체 수요들을 고려하면 구입 대기수요 유입이나 집값 상승 휘발성이 있을 것”이라고 말했다.

서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 아파트 매매 매물 정보가 게시되어 있다. 뉴시스

양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장도 “토지거래허가구역에서 해제가 되면 해당 지역 내 실거주 의무 조건이 사라지면서 갭투자가 다시 가능해진다”며 “특히 전세가율이 높은 새 아파트들은 레버리지를 활용한 투자 수요가 유입될 가능성이 크다. 현재 잠실, 삼성, 대치, 청담동은 신축 아파트의 희소성이 높은 지역으로, 규제 해제 후 매수세가 늘어나면서 단기적인 가격 상승 압력이 작용할 수 있다”고 전망했다. 다만 양 팀장은 “시간이 흐르면서 점진적으로 정상화를 찾아갈 것”이라며 “여전히 투기과열지구로 묶여 있으며 추가적으로 시행될 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계’와 대내외적인 경제 불확실성 등으로 해제의 효과 역시 희석될 수도 있다”고 부연했다.

이번 조치로 해당 지역 집값이 다소 오르더라도 ‘해제 부작용’이라고 평가하기는 어렵다는 목소리도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지금처럼 도심에 (토지거래허가구역을) 적용한 것은 제도가 만들어졌던 초기의 취지와 부합하지 못하는 측면이 있다”며 “토허제가 걸린 지역과 길 건너편의 시세 차이가 크게 나는 것 등은 부적절하고, 재산권 침해 여지도 있어서 해제하는 것이 맞다”고 강조했다.

조성민·이강진 기자