재건축 대못 ‘재초환’ 풀린다…초과이익 8000만원까지 부담금 면제

1기 신도시특별법도 법안소위 통과…용적률 상향·안전진단 완화

재건축 초과이익환수제를 완화하는 내용의 법안이 29일 국회 국토교통위원회 국토법안소위원회를 통과했다. 부담금을 부과하는 초과이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로 올리고, 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 높이는 게 핵심이다. 노무현 정부 때인 2006년 재건축 초과이익환수제 도입 이후 17년 만에 제도가 조정될 가능성이 커진 것이다.

국토위 법안소위는 이날 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’(재초환법) 개정안을 통과시켰다. 기존 재초환법은 재건축 사업으로 얻은 조합원 이익이 3000만원을 넘길 경우 이익의 최대 50%까지 부담금을 매긴다. 정부는 지난해 9월 부담금을 부과하는 재건축 초과이익 기준을 1억원으로 높이고, 부과 구간은 7000만원으로 넓히는 내용의 부동산 대책을 발표한 바 있다. 정부 대책을 반영한 재초환법 개정안이 지난해 11월 발의됐지만, 여야 의원들이 제도 도입 이후 한 번도 바뀌지 않은 부과 기준을 손볼 필요성에 동의하면서도 구체적인 기준을 놓고 이견을 좁히지 못해 1년 넘게 상임위에 계류됐다.

김정재 소위원장이 29일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 국토법안심사소위원회를 주재하고 있다. 뉴스1

이날 국토위 법안소위에서 여야는 재건축 초과이익 8000만원까지 부담금을 면제하고, 부과 구간 단위는 5000만원으로 넓히는 방안에 합의했다. 이는 더불어민주당 김병욱 의원이 내놓은 절충안이다. 합의안은 △초과이익 8000만∼1억3000만원은 10% △1억3000만∼1억8000만원은 20% △1억8000만∼2억3000만원은 30% △2억3000만∼2억8000만원은 40% △2억8000만원 초과는 50%의 부담금을 부과하는 내용이다.

부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 구성 단계에서 조합설립인가 단계로 늦춰진다. 장기 보유자에 대한 혜택은 늘렸다. 당초 정부는 재건축 아파트를 10년 이상 보유한 집주인에 대해 부담금을 50% 감면하는 방안을 제시했는데, 법안소위는 20년 이상 장기 보유자는 70%, 10년 이상은 50%를 감면하는 안을 의결했다. 보유 9년 이상∼10년 미만은 부담금의 40%, 8년 이상∼9년 미만은 30%, 7년 이상∼8년 미만은 20%, 6년 이상∼7년 미만은 10%를 감면한다. 장기 보유 감경 혜택 확대로 1주택자로서 재건축 아파트를 오래 보유해온 실소유자 부담이 줄어들 것이란 전망이 나온다.

또 만 60세 이상의 고령자 1주택자는 담보 제공을 전제로 상속, 증여, 양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 부담금 납부를 유예할 수 있도록 했다. 임대주택 등을 국가 또는 지자체에 공급하는 경우에는 해당 주택의 매각비용을 초과이익에서 제외해 부담금에 반영되지 않도록 했다.

국토위 소위는 이날 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 등 노후계획도시 재정비를 위한 특별법안 또한 통과시켰다. 이 법안은 낡은 신도시의 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제하는 등 재건축 규제를 완화하는 게 골자다.

적용 대상이 되는 ‘노후계획도시’는 택지조성사업을 마치고 20년이 넘은 면적 100만㎡ 이상 택지 등으로 정의했다. 여기에 해당하는 지역은 1기 신도시를 포함해 전국 51곳, 주택 103만가구다. 서울 상계·중계·목동·개포와 경기 고양 화정, 수원 영통, 인천 연수, 부산 해운대 등이다. 법안의 핵심은 용적률 상향과 안전진단 완화다. 1기 신도시 5곳의 평균 용적률은 평균 170∼226%로 법에서 정한 용적률 상한선을 거의 채운 상황이다. 정부는 2종 주거지역을 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 변경하는 종상향’으로 용적률을 최대 500%까지 높인다는 방침이다. 이렇게 되면 현재 15∼20층인 아파트를 30층 이상으로 올릴 수 있어 사업성이 높아진다.

소위는 지난 5월부터 이 특별법안을 심사했으나, 여야 의원들 사이에서 ‘수도권 특혜’, ‘분당 재건축 특별법’이라는 지적이 나오면서 진척이 더딘 상황이었다. 용적률과 안전진단 완화, 이주대책, 다른 지역과의 형평성 등 쟁점이 많아 논의가 수개월간 공전했다. 그러다 내년 총선이 다가오면서 지난 14일 국무회의에서 윤석열 대통령이 “법안이 연내 통과될 수 있도록 국회에 적극적 논의를 부탁한다”고 촉구한 데 이어 더불어민주당이 특별법안을 연내 처리하겠다는 방침을 밝히면서 논의가 급물살을 탔다. 이날 소위를 통과한 법안은 국토위 전체회의와 법제사법위원회, 본회의를 거쳐 연내 국회를 통과할 가능성이 크다.