2023년 분양시장 전망

중대형 특공·1주택자도 청약 가능
역대급 규제해제로 일시적 회복세
전반적 경기침체 부동산도 못 피해
분양물량 줄어 분양가 상승 불가피
분양가·입지조건 등 꼼꼼히 따져야

정부가 대대적인 부동산 규제 완화에 나서면서 분양시장에도 온기가 돌 수 있을지 주목된다. 주택 구입에 장애가 될 만한 장애물이 대거 사라진 만큼 올해 안에 부동산 시장이 저점을 찍고 분양 경기도 회복세에 접어들 것이란 장밋빛 전망이 나온다. 반면 고금리 기조가 계속되는 가운데 경기 둔화 우려가 본격화하며 분양시장을 비롯한 부동산 경기 전체가 한동안 침체기를 벗어나기 어렵다는 지적도 이어지고 있다. 전문가들은 청약 실수요자들이 경기 전망에 휘둘리지 말고 입지·분양가 등의 요소를 신중하게 따져보며 접근하는 것이 바람직하다고 조언한다.

26일 국토교통부와 분양업계에 따르면, 정부의 1·3 부동산 대책의 영향으로 분양과 관련한 규제도 함께 완화됐다. 수도권의 경우 최대 10년까지였던 전매 제한 기간이 3년으로 단축되고, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 줄어든다. 수도권 분양가 상한제 지역 등에 적용되는 최대 5년의 실거주 의무도 법 개정을 통해 폐지하기로 했다.

주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 기준도 개정되면서 12억원이 넘는 주택에선 불가했던 중도금 대출도 가능해졌다. 분양가 9억원 이하만 배정했던 특별공급은 앞으로 분양가와 상관 없이 나올 수 있게 됐다. 그동안 분양가 규제 탓에 소형 위주로만 공급됐던 특공 물량에 선호도가 높은 중대형 평형도 가능해졌다는 의미다.

‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약의 경우 1주택자도 참여할 수 있도록 신청 자격을 완화하고, 무주택자는 거주지역 요건도 폐지하기로 했다.

다만 청약 대기자들에게 호재만 있는 것은 아니다. 정부의 규제지역 해제 방침에 따라 HUG가 관리하는 ‘고분양가 관리지역’도 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외하곤 다 풀렸다. 이에 따라 분양가 상한제 규제는 물론, HUG의 분양가 심사도 받지 않게 되면서 일정 부분 분양가 인상이 불가피해졌다.

올해 분양 물량이 예년보다 줄어들면서 청약 선택의 폭도 제한될 수밖에 없다. 부동산R114에 따르면, 올해 전국 303개 사업장에서 민영 아파트(민간임대 포함) 총 25만8003가구가 분양할 예정이다. 지난해 분양 계획물량(41만6142가구)과 비교하면 38%나 급감한 수치다. 통상 건설사 등이 연초에 계획한 물량을 전부 소화하지 못하는 점을 고려하면, 올해 실제 민간 아파트 공급량은 20만가구 수준에 머물 것이란 전망이 나온다.

전문가들은 청약을 염두에 둔 무주택자라면, 시장 상황에 꾸준히 관심을 갖고 대비하는 것이 중요하다고 조언했다. 정부의 규제 완화 조치에도 여전히 총부채상환비율(DSR) 제한을 비롯한 대출 규제가 남아 있고, 고금리 상황이 계속되고 있는 만큼 장기적인 안목으로 접근할 필요가 있다는 것이다. 저점 매입에 집착해 시장 전체를 분석하기 위해 고민하는 것보다는 입지나 분양가 등의 요소를 꼼꼼하게 챙겨 실수요에 적합하면서도 투자 가치가 있는 단지를 고르는 데 집중하는 것이 효율적이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “청약 규제가 완화됐지만 고금리, 고분양가로 가격 부담이 커진 만큼 수요자들은 청약 통장 사용에 신중을 기하게 될 것”이라며 “미분양을 막기 위해 수분양자에게 제시하는 유리한 계약조건을 적극 활용하되, 자금력과 입주 후 가치 상승 여부까지 고려한 옥석 가리기에 나설 필요가 있다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “수요는 줄었는데 급매물이나 경매 등 선택지는 늘어난 상황이라 서울과 수도권 일대의 인기 지역에만 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있다”면서 “청약 수요자들은 대출 부담을 포함한 자금 계획을 잘 세워 신중하게 청약 단지를 골라야 한다”고 주문했다.

박세준 기자 [e-mail]