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주택가격 고평가 정도 지수, 2021년 2분기 고점 찍고 하락세

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입력 : 2023-01-25 12:30:00 수정 : 2023-01-25 12:04:01

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주택 매매가격과 임대료 등을 토대로 주택가격 고평가 정도를 나타내는 지수가 2021년 2분기 정점을 찍고 하락 중인 것으로 분석됐다.

 

25일 한국은행에 따르면 국제통화기금(IMF) 등에서 주택가격 수준 평가를 위해 활용하는 ‘Z-스코어 지수’(Z-score index)를 국내에서 산출한 결과, 2021년 2분기가 1.5로 최근 10년 사이 가장 높았던 것으로 나타났다.

서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. 연합뉴스

Z-스코어 지수란 주택가격의 고평가 내지 저평가 정도를 종합적으로 평가하는 지표다. 구체적으로는 가격소득비율(PIR)과 가격임대료비율(PRR), 주택 관련 대출금리 등 세 지표를 각각 표준화(기간 중 평균=0, 표준편차=1)한 뒤 시점별로 세 지표의 평균값을 산출한다. 지수가 0보다 높으면 장기평균보다 고평가, 0보다 낮으면 저평가돼 있다는 뜻이다.

 

한은은 2012년 1분기부터 지난해 2분기까지 KB부동산 제공 전국 가구 PIR(소득 3분위)와 PRR, 예금은행 주택담보대출 금리를 이용해 지수를 산출했다. 국내 Z-스코어 지수는 2012년 1분기 -1.3 등 마이너스 대를 보이다가 2016년 2분기(0.1) 플러스로 전환, 장기평균인 0을 상회했다. 이후 2019년 2분기(0.2)까지 0∼0.3 사이의 낮은 수준을 나타내다가 2019년 3분기 0.4, 4분기 0.7 등으로 상승했다. 지수는 2020년 2분기 0.7에서 같은 해 3분기 1로 올라선 뒤 4분기 1.2, 2021년 1분기 1.3, 2분기 1.5로 조사 기간 중 고점을 찍었다. 같은 해 3분기에 1.4로 하락 전환한 이후 4분기 1.4, 지난해 1분기 1.1에 이어 2분기에는 0.8까지 내려왔다.

 

주택가격 수준을 종합적으로 평가하는 Z-스코어 지수가 2021년 2분기 정점을 찍었다는 것은 당시 주택가격 고평가 정도가 가장 높았다는 것을 의미한다. 이후 한은의 잇따른 기준금리 인상이 Z-스코어 지수의 세부 항목 중 하나인 주택담보대출 금리에 영향을 미치면서 전체 지수는 하락세를 나타내고 있다.

 

2021년 2분기 지수를 세부 항목별로 살펴보면 PIR는 2.1, PRR는 1.4, 대출금리는 1로 분석됐다. 반면 그로부터 1년 뒤인 지난해 2분기의 경우 PIR는 2.1로 같았고, PRR는 1.3으로 소폭 낮아졌지만 대출금리 지수가 -1.1로 계산돼 전체 지수를 끌어내렸다.

 

실제 한은이 집계한 예금은행 주택담보대출 금리(가중평균·신규취급액 기준)는 2021년 2분기에는 2.72%였지만, 3분기 2.90%, 4분기 3.47%, 2022년 1분기 3.86%, 2분기 3.95%, 3분기 4.43%까지 치솟았다. 한은은 지난달 발표한 금융안정보고서에서 “기준금리 인상으로 주택담보대출 등 대출금리가 상승하면서 부채 확대를 통해 자산 증식에 나섰던 가계가 레버리지 확대에 신중한 모습을 보이고 있다”며 “이에 따라 주택가격 고평가로 인한 금융 불균형 위험도 점차 완화되고 있다”고 평가했다.


이강진 기자 jin@segye.com

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