청년·서민 공공분양 공급계획은

자산 등 고려 나눔·선택·일반형 분류
최고 3.0% 금리로 분양가 80% 대출
청약 사각지대 2030 내집마련 길 터
민간 소형 추첨제 최대 60%로 확대
취약층·무주택 4050 역차별 논란도

정부가 26일 발표한 청년·서민 공공분양 공급계획에는 윤석열 대통령의 주거 분야 대선 공약이었던 ‘청년원가주택’과 ‘역세권 첫집’의 구체적인 청사진이 담겼다. 전 정부에서 공공 임대주택 위주였던 주거 복지 분야 정책방향이 분양주택을 확충하는 쪽으로 바뀌었고, 청약제도의 사각지대에 놓여 있다는 지적을 받았던 2030세대 미혼 청년의 내 집 마련 기회를 대폭 확대했다는 점이 특징이다. 다만 청년층에 대한 배려가 늘어난 만큼 취약계층과 무주택 중장년층은 상대적 박탈감이 커질 수 있다는 지적도 나온다.

26일 서울 중구 대한상의에서 한덕수 국무총리가 제7차 청년정책조정위원회 전체회의를 주재하고 있다. 연합뉴스

정부는 공공 분양주택 유형을 각자 소득과 자산 여건, 생애 주기에 따라 선택할 수 있도록 나눔형·선택형·일반형으로 분류했다.

전체 물량 중 절반(25만가구)을 차지하는 나눔형은 윤 대통령의 대선 공약 청년원가주택과 역세권 첫집을 합친 유형이다. 시세의 70% 이하로 공급하고, 5년 의무거주 기간이 지난 뒤 공공에 환매하면 시세차익의 70%를 가져갈 수 있다. 나머지 30%는 공공에 귀속된다.

주택담보대출비율(LTV)을 최대 80%까지 적용한 40년 장기 모기지를 지원하는데, 예를 들어 시세 6억원짜리 나눔형 주택을 분양받았다고 가정했을 때 분양가는 4억2000만원이다. 여기에 연 1.9∼3.0% 금리로 분양가 80%에 해당하는 3억3600만원을 대출받을 수 있기 때문에 초기 자금이 8400만원만 있으면 된다. 연평균 원리금 상환액은 1210만∼1440만원 수준이다.

선택형(10만가구)은 저렴한 임대료로 6년간 거주한 뒤 분양받을지 말지 자유롭게 선택할 수 있는 모델이다. 보증금은 최대 3억원인데 분양을 결정하면, 나눔형과 같은 조건으로 모기지를 받을 수 있다. 분양가는 입주 시 추정 분양가와 분양 시점 감정가의 평균치로 산정한다.

기존 공공분양 유형인 일반형(15만가구)은 시세 80% 수준의 분양가상한제가 적용된다.

정부는 올해 말부터 내년까지 세 차례에 걸쳐 알짜 부지에 지어지는 공공분양 주택 1만1000가구를 사전청약을 통해 분양할 계획이다.

올해 사전청약을 받는 곳은 고덕 강일(500가구), 고양 창릉(1322가구), 양정역세권(549가구) 등이다. 내년에는 동작구 수방사(263가구), 강서 마곡10-2(260가구), 서울 위례(260가구), 성동구치소(320가구) 등에서 사전청약을 받는다.

정부는 기존 청약제도에서 소외된 미혼 청년을 위한 공공아파트 특별공급 유형을 새로 도입하기로 했다. 현행 공공분양 특별공급 유형은 신혼부부나 다자녀 가구, 노부모 부양가구 등 기혼 세대 위주로 구성돼 있다. 또 민간주택 청약에서는 무주택 기간과 부양가족수, 청약통장 가입기간 등으로 우선순위를 매기는 가점제 물량이 많아서 미혼 청년세대가 설 자리가 없다는 지적이 제기돼 왔다.

청년 특공 대상은 생애 최초로 주택을 구입하는 미혼 19∼39세다. 국토부는 세부적인 청년 특공 자격 요건은 올 연말 사전청약을 시작하기 전까지 마련할 방침이다.

민간 청약에서는 소형 평형에서 추첨제를 최대 60%까지 확대해 청년들의 당첨 확률을 높여주기로 했다. 전용면적 60㎡ 이하는 가점 40%·추첨 60%로, 60㎡ 초과∼85㎡ 미만은 가점 70%·추첨 30%로 바꾼다.

26일 서울 동대문구 휘경동 한 역세권 청년주택 신축 현장. 연합뉴스

정부가 청년의 내 집 마련 문턱을 낮춰준 것은 긍정적인 변화지만, 상대적으로 장애인, 노년층 등 취약계층과 40∼50대 가점 높은 중장년층이 역차별을 당할 수 있다는 우려도 제기된다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “공공 주택공급 목표는 저소득층 주거 안정이라는 점을 명확히 할 필요가 있다”며 “청년층 배려는 좋지만, 가점제는 결국 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 이들을 배려하겠다는 취지인데 이 제도를 자꾸 허물면 기존 질서가 무너지는 것이기 때문에 정교하게 접근해야 한다”고 주장했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “청약 아파트는 시세보다 저렴하게 공급돼 당첨과 동시에 확정수익이 발생할 수 있는 상품으로 인식되므로 사회안전망의 기능을 맡고 수혜범위도 상대적인 사회적 약자에게 집중돼야 한다”고 지적했다.

박세준 기자 [e-mail]