임대료 최소화 위해… 다주택자도 최종 1주택 땐 양도세 비과세 [6·21 부동산 대책]

‘임대차 시장 안정’ 방안은

기준시가 9억 이하 요건 없애
다주택자도 상생임대인 혜택
전세대출 1억8000만원으로 ↑
신규 주택 전입 의무는 폐지
월세 세액공제율 최고 15%로

다주택자 대상 혜택은 빠져
전·월세 물량 늘리기엔 한계

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽)이 21일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산관계장관 회의에서 모두발언을 하고 있다. 남정탁 기자

6·21 부동산 대책의 전·월세 안정화 방안은 전셋값을 5% 이내로 올린 ‘상생임대인’ 혜택을 늘리고 버팀목 대출과 월세세액공제율을 확대하는 내용이 골자다. 윤석열 대통령과 국민의힘은 지난 대선 당시 임대차 3법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제) 전면 개편을 공약으로 내세웠지만, 단기간에 법 개정이 불가피한 만큼 우선 임대차시장의 혼란을 줄이기 위해 집주인과 세입자 양쪽에 대한 지원을 확대하겠다는 것이다.

정부가 21일 발표한 ‘임대차 시장 안정 방안’에는 임대인들이 자발적으로 임대료 인상을 최소화할 수 있도록 상생임대인에 대한 혜택을 늘리는 내용이 담겼다. 상생임대인은 신규나 갱신 계약 때 직전보다 임대료를 5% 이내로 인상한 집주인이 대상이다. 기존에는 2년 이상 임대한 주택에 대해 조정대상지역 1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정하고 있는데, 오는 2024년 말까지는 2년 거주요건을 아예 면제해주기로 했다.

같은 기간 동안 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제해준다.

임대 개시 시점 기준시가 9억원 이하 1세대 1주택자만 상생임대인에 해당됐지만 앞으로는 다주택자도 상생임대인이 될 수 있다. 임대 개시 시점에 다주택자더라도 임대료 인상 폭을 5% 이내로 묶은 뒤 나중에 다른 주택은 모두 팔고 해당 주택만 남아 1세대 1주택이 된다면 거주요건 없이 양도세 비과세 혜택을 주겠다는 것이다.

오는 8월부터는 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도가 늘어난다. 수도권 기준 보증금은 3억원에서 4억5000만원, 대출한도는 1억2000만원에서 1억8000만원까지 확대된다. 지방도 보증금을 2억원에서 2억5000만원으로 늘리고, 대출한도도 8000만원에서 1억2000만원으로 상향한다. 월세세액공제율은 총급여 7000만원 이하 무주택 세대주에는 기존 10%에서 12%로, 5500만원 이하 무주택 세대주에는 기존 12%에서 15%로 각각 상향해 적용한다.

시중에 전월세 매물을 늘리기 위해 대출·분양가 상한제 관련 각종 실거주 의무도 완화할 방침이다. 정부는 과도한 대출규제를 완화하기 위해 일시적 2주택자의 기존 주택 처분 의무는 2년으로 완화하고 신규 주택 전입 의무는 폐지하기로 했다. 이를 통해 주택 구매자가 무리하게 이주·처분하는 현상이 줄어들 것으로 보인다. 아울러 생활안정자금 목적 주담대 한도는 기존 1억원에서 2억원으로 확대하는 한편, 전세대출을 받은 후 시세 상승으로 고가주택 보유자로 전환되더라도 퇴거할 때까지 전세대출보증 연장을 허용키로 했다. 기존에는 전세 대출을 받은 후 보유하고 있던 주택 가격이 상승해 전세대출이 금지되는 고가 주택이 되는 경우 전세대출을 회수당하는 경우가 있었다. 또 분양가 상한제 대상 아파트의 최대 5년 실거주 의무는 ‘최초 입주 가능일 즉시’ 조항을 없애고 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지만 실거주 기간을 채우도록 바꾼다.

21일 남산에서 바라본 서울시내 아파트와 주택들. 연합뉴스

전문가들은 문재인정부의 과도한 부동산 규제를 완화했다는 측면은 긍정적으로 평가하면서도 다주택자들에 대한 대책은 빠져 있어 실효성이 떨어진다고 지적했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “상생임대인 제도는 자기 집을 세주고 자신은 다른 집에서 사는 1주택자가 대상이라 효과가 한정적”이라면서 “실질적으로 전·월세 물량을 늘리기 위해선 다주택자로 혜택을 확대해야 한다“고 강조했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “여소야대 정국 속에서 모법 개정 없이 시행령 개정을 통해 움직일 수 있는 가용 정책 카드를 총동원해 기민하게 대책을 준비한 점은 긍정적”이라면서도 “다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해서는 아파트 매입 임대사업자 세제 혜택 유인을 재고할 필요가 있다”고 조언했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “임대시장은 매매 시장과 연결돼 있어 별도로 임대 시장만을 분리해 안정시키는 것은 한계가 있다”며 “지난 몇 년간의 정책을 한 번에 바꾸거나 되돌리기는 쉽지 않은 만큼 정책 당국의 꾸준한 시장 안정화추진 노력이 필요하다”고 말했다.

박세준·박현준 기자